유가증권시장 상장을 추진 중인 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사(이하 제이알글로벌리츠)가 여의도에서 기자간담회를 열고 향후 사업 비전과 전략을 밝혔다.

김관영 제이알투자운용 대표이사는 “상장을 통해 대한민국을 대표하는 영속형 글로벌 상장 리츠로 도약해 나갈 것”이라며 “보유자산의 안정적 운용과 전략적 투자로 기업 가치를 높이는 데 주력하겠다”고 강조했다.

▲ 김관영 제이알투자운용 대표이사

제이알글로벌리츠는 국내 최초 해외 자산 투자에 특화된 리츠로서, 주요 투자 자산은 제이알제26호위탁관리부동산투자회사(이하 제이알제26호리츠, 자리츠)가 투자한 벨기에 브뤼셀 소재 오피스 '파이낸스 타워 컴플렉스'(Finance Tower Complex, 이하 파이낸스 타워)이다.

제이알글로벌리츠는 △7년 평균 8% 내외의 높은 예상 배당률 △정부기관을 임차인으로 하는 안정적인 임대차 △벨기에 브뤼셀의 핵심지역에 위치 △최초의 해외 부동산투자 공모리츠 △해외 자산 투자에 특화된 독보적 전문성 △위험 요소에 대한 합리적인 리스크 관리 노하우 등 차별화된 경쟁우위를 바탕으로 기업가치와 경쟁력을 끌어올리고 투자 효과를 극대화한다는 전략이다.

제이알글로벌리츠의 총 발행 주식수는 97,000,000주로, 이번 공모를 통해 총 4,850억원을 조달한다. 기관투자자와 일반투자자 배정 물량은 각각 49,000,000주(2,450억원), 48,000,000주(2,400억원)이며, 배정 비율은 50.5% 대 49.5%이다.

오는 16일~17일 국내외 기관투자자를 대상으로 수요예측을 진행하고 22일~24일 청약을 받는다. 8월 초 유가증권시장 상장 예정이며, 공동 대표주관사는 KB증권과 메리츠증권, 인수회사는 대신증권이다.

회사는 이에 앞서 Pre-IPO(상장 전 지분투자) 투자유치를 진행해 3,430억원의 자금을 모집하기도 했다. 이에 따라 IPO 공모금액을 포함한 총 조달 금액은 8,280억원으로, 이 자금은 제이알제26호리츠를 통하여 파이낸스 타워에 투자될 예정이다.

▲ 소액 우선배정방안이 마련되어, 배당을 선호하는 개인 투자자들의 관심을 모으고 있다.

▲ 벨기에 재무부가 가장 큰 임차인으로, 정부기관들이 대거 장기간 입주한다는 점이 특징이다.

■ 벨기에 브뤼셀 파이낸스 타워…우수한 안정성 및 자산 가치로 높은 배당률 실현

제이알글로벌리츠의 투자 대상인 ‘파이낸스 타워’는 벨기에 브뤼셀 내 중심업무지구(CBD)에 위치한 연면적 195,973㎡(약 59,282평) 규모의 오피스 빌딩으로, 자산 감정가는 14.4억 유로(한화 약 2조원)에 달한다.

파이낸스 타워의 가장 큰 장점은 안정적인 임대차계약이다. 임차인은 벨기에 연방정부(S&P 기준 AA) 산하기관인 건물관리청으로, 현재 재무부, 복지부, 식품안전부 등 벨기에 연방정부 주요 부처가 입주해 있다. 건물 전체 면적에 대해 2034년 12월까지 중도해지 옵션 없이 장기 임차하며, 연간 임대료는 약 800억원(2020년 기준)이다. 임대료 인상률은 매년 벨기에 건강지수(Health Index)를 적용해 조정한다. 이처럼 우량 자산을 바탕으로, 제이알글로벌리츠는 7년 평균 8% 내외의 높은 배당률을 목표로 하고 있다.

파이낸스 타워의 또 다른 장점은 최상의 입지 조건이다. 건물이 소재한 지역은 브뤼셀의 중심업무지구 내에서도 벨기에 연방정부와 금융회사가 주로 위치한 펜타곤(Pentagon) 구역으로, 벨기에 정부 부처가 지속적으로 집중되고 있어 높은 임대 수요가 향후에도 지속 유지될 것으로 예상된다. 지역 특성 상 오피스 공급은 낮은 반면, 임대 수요가 높아 향후 파이낸스 타워의 자산 가치 상승이 기대되는 부분이다.

특히 건물이 보타니크(Botanique) 지하철역과 전용 통로로 직접 연결되고, 버스, 트램, 기차 등 대중교통 기준 공항까지 약 20분 거리에 있어 뛰어난 교통 접근성을 보유하고 있다. 반경 500m 안에 버스 정류소 6곳, 트램역 2곳이 위치하며, 브뤼셀 중앙 기차역은 도보 15분(1km) 거리에 있다. 또한 인근 지역은 연방정부 주도의 대규모 개발 프로젝트가 진행되고 있어, 오피스, 레지덴셜 빌딩 3개, 상업시설, 대규모 광장 및 주차장이 조성될 예정이다. 이에 따라 자산의 입지적 경쟁력은 더욱 강화될 전망이다.

▲ 파이낸셜 타워는 브뤼셀 중심업무지구 내에서도 중심으로 손꼽히는 펜타곤 지역의 랜드마크다.

▲ 주변에서 진행되는 공사들은 경찰청과 부대시설 등으로, 향후에도 주요 임차인들이 이 지역에 집중될 잠재력을 갖추고 있다.

■ 자산 운용사의 높은 전문성 기반 투자 효과 극대화 및 합리적 리스크 관리

제이알글로벌리츠의 자산 관리를 맡은 제이알투자운용(대표이사 이방주∙김관영∙장현석)은 국내 대표 부동산 전문 투자 자산운용사로, 현재까지 누적 운용자산(AUM) 규모는 7조원을 넘어선다.

제이알투자운용은 2014년 일본 도쿄에 소재한 스타게이트빌딩을 인수하면서 국내 최초로 해외 자산 투자 리츠 사업을 시작했으며, 이어 도쿄 근교 가와고에 소재 물류센터, 오스트리아 비엔나 포르타워, 아일랜드 더블린 랜딩스빌딩, 프랑스 파리 크리스탈리아빌딩을 매입하는 등 해외 자산 투자에 대한 풍부한 경험을 축적했다.

제이알글로벌리츠는 제이알투자운용의 통찰력과 노하우를 바탕으로 파이낸스 타워 외에도 향후 안정성과 수익성을 갖춘 우량 자산을 지속적으로 발굴하고 신규 편입함으로써 영속형 글로벌 리츠로서의 입지를 다져나갈 계획이다.

▲ 예상배당률이 평균 8% 내외로 예고되어, 장기적인 투자에 유리한 명분을 점하고 있다.

■ ‘소액 우선배정방안’ 도입으로 소액 투자자 참여 기회 확대…공모리츠 취지 강조

제이알글로벌리츠는 소액 투자자의 공모리츠 투자 기회를 보장하기 위한 목적으로, 소액의 청약증거금을 납부한 투자자도 의미 있는 금액을 배정받을 수 있는 새로운 배정방안(이하, 소액우선배정방안)을 국내 최초로 도입했다. 다수의 일반 국민이 소액으로도 우량한 상업용 부동산에 간접투자할 수 있는 기회를 제공한다는 공모리츠 상품의 취지를 강조한 결정이다.

제이알글로벌리츠는 일반투자자 대상 청약 물량 48,000,000주(2,400억원) 중 절반인 24,000,000주(1,200억원)를 ‘소액우선배정물량’으로 할당하고, 소액우선배정물량의 한도 내에서 일반청약자의 청약금액 중 100만원 이하에 해당하는 금액을 우선적으로 배정한다. 소액우선배정물량을 제외한 나머지 24,000,000주(1,200억원)에 대해서는 기존 방식대로 청약 금액에 비례한 ‘경쟁배정’을 실시한다.

김관영 제이알투자운용 대표이사는 “기업공개(IPO)를 준비하는 동안 개인 소액 투자자들의 실효성 있는 투자 참여 기회를 확대하기 위해 여러 방안을 모색하며 오랜 고민의 시간을 보냈다”면서 “당사가 도입한 ‘소액 우선배정방안’이 공모리츠에 대한 국내 일반 투자자들의 접근성을 높이는 의미 있는 시도가 되기를 바란다”고 전했다.

이어 “제이알글로벌리츠의 투자 자산 ‘파이낸스 타워’는 안정성과 높은 배당률을 모두 갖춘 우량 자산으로, 이를 바탕으로 기업가치를 끌어올리는 데 전사적 총력을 기울일 것”이라고 말했다.

한편, 업계에서는 시장 저금리 상황이 지속되면서 기관들의 해외 부동산 및 인프라 자산에 대한 대체투자 수요가 높아지고 있다는 분석이 계속됨에 따라, 제이알글로벌리츠의 공모에 이목이 집중되고 있다.

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