CBRE가 8일 발표한 ‘친환경 바이오 클러스터, 마곡 오피스 시장’ 보고서에 따르면 중장기적 공급 및 수요 차원에서 마곡 오피스 시장의 성장 가능성이 우수할 것으로 전망되면서 국내 기관 투자자의 관심이 확대될 것으로 분석됐다. 이번 리포트는 지난해 1분기 발행된 ‘판교 2030 – 판교 오피스 시장 현황 및 전망’ 리포트에 이어 올해 오피스 신생 업무권역을 다룬 스페셜 리포트의 두번째 시리즈로 마곡권역에 대한 조사를 기획했다
마곡권역은 서울 서남권의 대표적인 신흥 업무 권역 중 하나로 오는 2024년 마곡지구 내 산∙학∙연 융합캠퍼스인 M융합캠퍼스와 마이스(MICE) 복합 단지 준공, 오는 2026년 강서구 통합 신청사 준공이 예정되어 있어 앞으로 업무, 주거, 상업 및 공공 지원 시설까지 모두 갖춘 연구 및 산업단지로 자리매김할 것으로 내다봤다.
CBRE 리서치가 마곡권역 오피스 시장 산업군별 점유 현황을 분석한 결과 제조업 기반 수요가 전체 점유 면적의 약 57%를 차지하며 매우 높은 비중을 보였다. 이는 LG사이언스파크, 롯데중앙연구소 내 롯데 식품 계열사, 오스템임플란트, 넥센타이어, 소룩스, 코오롱 인더스트리 등 정보통신, 전기/전자, 제약, 바이오, 에너지/나노소자 등 다양한 분야를 기반으로 하는 제조업 기업의 연구개발 시설 및 사옥이 마곡 내에 밀집됐기 때문으로 분석됐다.
임동수 CBRE코리아 대표는 “마곡으로 이전이 예정된 기업들을 볼 때 제조업의 비중은 비교적 견고하게 유지될 것으로 전망된다”며 “특히 마곡권역 내 두드러지게 관찰되고 있는 국내외 유수 제약 및 바이오 기업의 이전 활동은 향후 마곡이 관련 산업의 주요 거점으로 자리매김하는데 기여할 것으로 예상되며, 해당 산업에 대한 정부의 예산 확대 또한 마곡 오피스 시장의 수요에 긍정적인 요인으로 작용할 것으로 보인다”고 설명했다.
올해 상반기까지 마곡권역에는 바이오 및 제약 관련 기업 약 17개사가 입주를 완료했으며, 향후 3년 내 약 10개사가 추가 입주 예정으로 조사됐다. 이에 따라 관련 기업은 전체 마곡권역 제조업 기업의 약 20% 수준에 해당하는 약 43만제곱미터(㎡) 규모를 사용할 것으로 집계됐다.
CBRE 리서치에 따르면 올해 5월 기준 마곡권역 내 오피스 자산은 120여개로 총 약 307만㎡ 규모로 확인됐다. 이 가운데 약 60%가 연구 시설이었으며, 임대 시장은 전체 오피스 공급량의 약 40%를 차지하는 일반 업무 시설 자산을 중심으로 형성된 것으로 나타났다. 임대용 자산은 규모에 관계없이 대다수 자산에서 소형 임차인의 수요가 두드러지게 나타나면서 서울 주요 업무권역 내 임차인 구성 현황 대비 단일 자산 내 임차인 수가 훨씬 많고, 동시에 그 사용 면적은 상대적으로 매우 작은 것으로 조사됐다.
반면, 마곡권역 내 기업의 입주가 비교적 최근 몇 년 사이 이루어진 점, 높은 교육연구시설의 비중 및 전체 오피스 자산 가운데 약 63%가 사옥용 자산으로 실소유주가 사용하고 있는 점 등으로 인해 투자 활동은 다소 부재한 것으로 파악됐다.
최수혜 CBRE코리아 리서치 부문 이사는 “현재 마곡권역 내 오피스 임대 및 투자 활동은 제한적인 상황이지만 향후 안정적인 오피스 수요를 바탕으로 기관투자자의 투자 기회 모색이 확대될 것으로 보인다”며 “특히 서울 내 개발 가능한 대규모 부지가 제한적인 상황에서 마곡권역 내 개발 가능한 잔여 부지는 향후 권역의 성장 및 안정화와 더불어 기관투자자에게 매력적인 투자 기회로 작용할 것”이라고 설명했다. 최근 이지스 자산운용과 코람코 자산운용은 각각 컨소시엄 형태로 마곡 내 주요 개발 사업에 참여했다.
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