디더블유에스자산운용(이하 ‘DWS’)이 2021년 한국 부동산 시장을 분석한 연례보고서를 발표했다. 이번 보고서 (‘South Korea Market Annual Report: September 2021’)는 코로나 19 팬데믹 상황 속에서 한국의 견조한 경제 회복과 상장 리츠 시장의 빠른 성장이 한국의 상업용 부동산 시장에 미치는 영향에 대해 분석하고, 국내 부동산 시장에 대한 투자 견해와 섹터 별 전망을 제시한다.

· 한국은 최근 국내 코로나19 확진자 수의 급증에도 불구하고 2021년 수출증가와 큰 폭의 확장재정에 힘입어 건실한 경기 회복을 이어갈 것으로 전망된다.

· 한국의 상장 리츠 시장은 단 2년 만에 10배 이상 성장한 것에 이어 2020년에도 6개 리츠가 추가 상장하면서 3배 정도 규모가 확대되었다. 2021년 하반기 이후로 6개의 리츠가 신규 상장을 계획 중이다.

· 서울 지역의 부동산 거래 캡레이트(Cap Rate)는 국내 투자자의 높은 투자 수요로 인해 큰 폭으로 하락했고, 한국의 상업용 부동산 거래량은 5년 연속 기록을 경신하고 있다.

· 한국이 전면 봉쇄를 피함에 따라 서울의 오피스 임대 수요는 안정적으로 유지되고 있으며, 양질의 물류 공간에 대한 수요도 계속되어 견고한 성장을 나타냈다.

· 2021년 6월까지의 12월 연속 기간 동안 서울의 상업용 부동산 거래액은 전년 동기 대비 39% 증가한 미화 194억 달러로 잠정 집계되었다. 서울은 도쿄의 뒤를 이어 아시아태평양 지역 도시 중 2위를 차지했고 홍콩과 상하이가 그 뒤를 이었다.

- 거시 경제

· 2020년 0.9% 하락했던 한국의 실질 GDP는 국제 무역 회복과 세계 전자기술산업 경기 상승에 힘입어 2021년 4.5% 상승할 것으로 전망된다.

· 한국은행이 최근 조사한 2021년 6월의 기업경기실사지수(BSI)는 2020년 4월 저점이었던 51을 크게 상회하는 88을 기록했다. 백신 수급 개선으로 2021년 하반기 회복세가 가속화할 것으로 예상됨에 따라 전반적인 업황 전망은 ‘신중한 낙관론’을 유지하고 있다.

· 2021년 8월 한국은행이 기준금리를 0.5%에서 0.75%로 3년만에 처음 인상함에 따라 코로나19 팬데믹 이후 한국은 아시아 주요 경제 중 첫 번째로 금리를 인상했다. 경기 침체 가능성과 감염자 재증가에도 불구하고, 한국은행은 기록적 가계부채와 주택 가격 상승을 우려해 시장의 과잉 유동성을 거둬들이기로 결정했다.

- 부동산 증권화와 리츠(REIT)

· 2021년 6월 기준, 증권화된 자산 규모는 총 173조 원으로 지난 10년 간 5배 이상 늘었으며 2019년 말 대비 31% 증가를 나타냈다. 이 중 95%는 기관투자자 대상의 비상장 및 폐쇄형 사모 투자 상품이지만 부동산 증권화의 급속한 성장은 한국 부동산 시장 발전을 촉진하는 주요한 역할을 담당했다.

· 2018-2019년 기간에 규모 있는 리츠 6개가 전격 상장하면서 한국의 상장 리츠 시장은 단 2년만에 10배 이상 확대되었다. 6개의 리츠가 2021년 하반기와 향후 상장을 계획하고 있어 리츠 시장의 급속한 팽창과 제도화를 이끌 것으로 예상된다.

· 한국과 타 시장의 가장 큰 차이점은 국내 시장에는 모든 상장 리츠를 포괄하는 리츠 지수가 부재하다는 점이다. 지수가 부재한 상황은 실적 평가를 위해 적절한 벤치마크를 필요로 하는 뮤추얼 펀드, 재간접펀드, 리츠 투자 ETF와 같은 관련 금융상품의 발전을 더디게 한다.

- 캡레이트와 수익

· 서울 지역의 부동산 거래 캡레이트는 국내 기관투자자들과 상장 리츠의 탄탄한 투자 수요로 인해 2019년 이후 큰 폭으로 축소되었다. 섹터 별로는 A급 오피스의 캡레이트가 2021년 2분기 3.7%로 하락했으며, 동일 기간 물류센터 캡레이트 역시 4.7%로 하락하였다. 반면, 상업시설의 캡레이트은 5%를 상회하는 수준을 유지했다.

· 국내 상업용 부동산 투자의 평균 투자수익률(무차입)은 2020년 8.7%를 기록했다. 섹터 별로는 물류센터가 13%로 가장 높은 수익률을 달성했으며, 그 뒤를 이어 오피스와 상업시설이 7-10%의 수익률을 나타냈다. 반면 호텔의 투자수익률은 - 0.8%로 급감해 극명한 대조를 보였다.

- 대출과 거래 시장

· 한국 주요 대출기관의 상업용 부동산 대출은 2021년 1분기 262조 원에 달해, 28분기 연속 두 자리 수의 성장을 기록했다. 저금리 환경 속에서 대출기관들은 안정적 수입원을 확보하고자 상업용 부동산 대출을 지속적으로 늘려왔다. 대부분의 기관이 상업시설과 호텔 섹터를 제외한 안정적인 자산에 우호적인 조건으로 대출을 제공하는데 집중하고 있다.

· 한국의 상업용 부동산 거래액은 2020년 27조 5천억 원으로 2016년 이래 5년 연속 기록을 경신하고 있다. 국내 기관투자자들은 해외 시장에 비해 코로나19의 영향을 덜 받은 국내에서 투자 기회를 찾는데 주력하는 한편, 신규로 상장하는 리츠는 다양한 섹터로 투자 포트폴리오를 적극 확대하고 있다. 섹터 별로는 오피스 투자가 59%로 가장 큰 비중을 차지했고, 상업시설(27%), 물류센터(10%), 호텔(4%)이 그 뒤를 이었으며 상업용 임대주택은 소수의 거래만이 이루어졌다.

· 투자이익 실현을 위한 부동산 매도가 줄면서 2021년 상반기 거래액은 전년 동기 대비 19% 하락한 것으로 추정되나, 지속적인 투자 수요에 힘입어 하반기에는 회복할 것으로 전망된다.

· 2020년 해외투자자에 의한 자국내 상업용 부동산 투자액은 미국이 미화 340억 달러를 기록해 세계 최대 투자처로서의 위상을 지켰으며 영국과 독일이 그 뒤를 따랐다. 미화 32억 달러의 외국인 부동산 투자액을 기록한 한국은 세계 15위로 2018년 12위에서 몇 계단 내려왔다.

· 2021년 6월까지의 12월 연속 기간 동안 서울의 상업용 부동산 거래액은 전년 동기 대비 39% 증가한 미화 194억 달러로 잠정 집계되었다. 서울은 도쿄의 뒤를 이어 아시아태평양 지역 도시 중 2위를 차지했고 홍콩과 상하이가 그 뒤를 이었다.

- 오피스 및 물류 시장

· 2021년 2분기 도심권역과 강남권역의 오피스 평균 공실률은 각각 9.1%와 4.9%로 안정세를 유지했다. 향후 한정된 오피스 공급과 IT기업의 오피스 임차 증가를 고려할 때, 핵심 업무지구의 오피스 공실률은 2023년까지 경기회복세에 맞추어 점진적으로 하락할 것으로 전망된다.

· 공실률의 등락에도 불구하고 서울의 오피스 표면 임대료는 지난 10년간 연 1~3% 상승했다. 2021년 2분기 도심권역의 월 평균 임대료는 평당 137,000원으로 전년 동기 대비 1.1% 올랐고, 강남권역은 118,000원, 여의도권역은 112,400원을 기록했다. 하지만 같은 기간 동안 렌트프리도 꾸준히 증가함에 따라 실질 임대료의 상승은 제한적이었다.

· 코로나19팬데믹은 오프라인에서 온라인으로 소비 행태의 구조적 변화를 가속화했으며 전자상거래 소매 매출이 물류 부동산시장의 성장을 견인했다. 한국의 전자상거래 소매 매출은 향후 몇 년간 성장세를 유지할 것으로 전망하며, 2024년에는 그 비중이 전체 소매 매출의 34%를 차지할 것으로 예상된다.

· 수도권 첨단 물류센터의 평균 공실률은 2018년 이후 대규모 신규 자산이 지속 공급됨에 따라 2019년 4.7%에서 2021년 2분기에는 7.5%로 높아졌다. 2022년 물류 섹터에서 기록적 공급이 예정되어 있어 공실률이 10%에 근접할 것으로 예상하며, 2023년 이후부터 공실이 줄어들 것으로 전망된다.

DWS 연례보고서에 따르면, 한국은 최근 코로나19 확진자 수의 급증에도 불구하고 백신 수급 확대, 고용 회복, 여러 산업 부문의 투자 심리 개선에 힘입어 국내 경기가 지속 회복을 보이고 있다.

중·장기적으로는 상장 리츠 시장의 급속한 성장과 안정적인 임대 수요로 인해 국내 부동산 투자가 타 자산군 대비 더 매력적인 투자 수익을 제공할 것으로 기대한다. 물류 및 오피스 시장이 회복세를 주도할 것으로 전망되며, 경기역행적 접근을 취하는 투자자는 리테일과 호텔 부동산에 대한 선별적 투자를 고려해 볼 수 있다.

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