CBRE 코리아가 28 일 발표한 ‘2022 년 1 분기 국내 상업용 부동산 시장 보고서’에 따르면 2022 년 1 분기 서울 상업용 부동산 투자 시장 규모는 5조 1,140억원으로 집계되며 지난해 총 거래 규모의 약 25%를 기록했다.

금번 분기 오피스 자산 거래는 약 2조 8,800억원 규모로 전년 동기 대비 35% 증가하며 전체 거래 규모의 56%를 차지했다. 호텔 및 리테일 자산 투자 규모는 작년에 이어 크게 증가했으나, 해당 섹터에 대한 수요는 아직까지 용도 변경 및 재개발 잠재력에 기인한 것으로 조사됐다. 리테일 자산 거래 규모는 약 3,377억원으로 전년 동기 대비 약 2배 가량 증가했으며, 호텔의 경우 도심권역 밀레니엄 힐튼 거래가 완료되면서 역대 분기 최대 거래 규모인 1조 4,700억원을 기록했다. 물류 자산 거래 규모는 총 4,260억원 수준으로 전체 규모의 약 8%를 차지했다.

임동수 CBRE 코리아 대표는 “금번 분기 주요 업무 권역에서는 A급 오피스 대비 중소형 오피스의 거래 활동이 다수 관찰됐다”며, “특히 강남권역 오피스 거래 규모의 약 47% 수준이 국내 기업에 의해 매입되면서 시장 내 제한적인 공실로 인해 자산을 매입하거나 투자에 참여하여 사옥을 확보하려는 기업 수요는 향후 꾸준히 관찰 될 것으로 전망한다”고 밝혔다.

서울 주요 3개 권역 A급 오피스 시장의 평균 공실률은 전분기 대비2%하락한 5.1%를 기록했다. 시장 내 제한적인 공실과 올해 신규 A급 오피스 공급도 부재한 가운데 서울 A급 오피스 시장은 작년부터 임대인 우위 시장으로 전환됐다. 이에 금번 분기 공실 면적의 해소가 이루어진 자산들을 중심으로 임차 마케팅을 중단하거나 임차인에게 제공되는 무상임대기간의 제공이 크게 축소되는 모습이 두드러졌다.

리테일의 경우 작년에 이어 명품의 수요가 견고히 관찰되면서 1분기 명품 브랜드 및 관련 편집샵의 가두상권 확장 및 차별화 활동이 관찰되었다. 아울러 국내 공유오피스 기업이 꾸준히 리테일 상권으로 진출하고 있는데, 이들 기업은 기존 오피스 시장 외 리테일 상가 및 대형마트 내 확장을 검토하면서 임대차 활동을 재개하고 있다.

올해 1분기에는 8개의 신규 A급 물류센터가 약 64만 7,000㎡ 규모로 공급됐다. 분기 공급량의 절반 이상을 차지한 인천에는 CBRE IM ILC 물류센터, 남청라스마트물류센터와 G&K물류센터가 준공을 완료했다. 또한 용인과 안성에 남사로지스틱스파크와 일죽로지스틱스파크가 각각 공급되며 작년 총 공급량의 약 33%수준이 금년 1분기 인천과 수도권 남부지역을 중심으로 공급된 것으로 나타났다.

최수혜 CBRE 코리아 리서치 총괄은 “준공 예정이던 일부 물류 자산의 경우 최근 공사 현장 화재 사고로 인해 개발 프로젝트가 중단되는 등 준공 예정일이 미뤄진 사례가 관찰됐으며 이에 따라 금년 물류센터 총 공급량은 약 520만㎡ 수준으로 기존 예상대비 소폭 감소할 것으로 예상된다”며, “정부의 관련 규제 강화와 더불어 개발 비용 급상승으로 인해 향후 신규 공급 속에 추가적인 영향이 있을 것으로 본다”고 분석했다.

2022년 1 분기 분야별 상업용 부동산 시장 분석은 아래와 같다.

오피스 시장

서울 주요 3개 권역 A급 오피스 시장의 평균 공실률은 전분기 대비2% 하락한 5.1%를 기록했다. 작년 전체 규모의 30%를 상회하는 약 17만 5천㎡ 규모의 순 흡수 면적이 확인됐으며, 특히 여의도 및 도심권역의 공실 해소가 상대적으로 두드러졌다. 도심권역의 경우 그랜드센트럴 및 트원트리에 각각 국내 법무법인 및 대기업 계열사가 기존 도심권역 A급 오피스 외 시장에서 A급 오피스 자산으로 Flight-to-quality 이전을 완료하면서 공실 해소에 기여했다. 여의도권역은 작년 한해 대규모 공실을 해소한 파크원에 추가적으로 다수의 신규계약이 이루어 지면서 금년 상반기 내 자산 안정화가 가능할 것으로 기대했다. 1분기 서울A급 오피스 시장의 평균 실질임대료는 전 분기 대비 3.5% 상승한 23,942원/㎡를 기록했다.

리테일 시장

2021년 리테일 시장 규모는 코로나 이전 2019년 대비 9.5% 성장하며 역대 최고 수준인 518조원을 기록했다. 작년에 이어 명품 수요가 견고히 관찰되며 금년 1분기 명품 브랜드 및 관련 편집샵의 가두상권 확장 및 차별화 활동이 관찰되었다. 대표적으로 크리스챤 디올이 성수동에 플래그십 스토어를 준비 중이며 구찌와 브라이틀링이 각각 한남동 구찌 가옥 및 이태원 신규 플래그십 스토어 내 식 음료 시설을 구축했다. 또한 국내 공유 오피스 기업의 리테일 상권 진출도 지속되고 있는 가운데, 무신사 스튜디오의 코워킹오피스가 이번 분기 한남동에 오픈 했으며, 또 다른 지점은 4월 성수에 오픈 할 예정이다. 임대인은 잔여 공실 해소를 위해 장기 무상 임대차 기간을 제공하거나 인테리어 비용을 지원하는 등 높은 인센티브를 제공하고 있다.

물류 시장

2022년 1분기에는 8개의 신규 A급 물류센터가 약 64만 7,000㎡ 규모로 공급되었으며 여전히 이커머스 및 3PL이 수도권 A급 물류시장의 주요 수요 동인으로 확인되었다. 금번 분기 준공된 신규 자산의 상온 면적은 공급과 동시에 약 89%가 임차인을 확보한 것으로 나타났으며 물류 자산 투자의 경우 1분기 총 5건의 거래가 완료되면서 거래 규모는 약 4,260억원 수준으로 전년 동기 대비 27% 하락했다. 2022년 1분기 기준 A급 물류 자산의 평균 수익률은 작년 말 기준 약 4.3% 수준으로 유지되는 것으로 보인다.

투자 시장

2022년 1분기 서울 상엽용 부동산 투자 시장 규모는 5조 1,140억원으로 집계되며 지난해 총 거래 규모의 약 25%를 기록했다. 특히 작년부터 진행되던 대형 오피스 및 호텔 자산의 거래가 이번 분기 내 완료되면서 전체 투자 규모 및 해당 섹터의 거래 비중에 크게 기여한 것으로 보인다. 2022년 1분기 기준 서울 급 오피스의 평균 수익률은 약 3.9%로 보합세 수준을 유지했다. 한국은행의 연이은 금리인상으로 수익률 상향 조정 압박이 지속되는 가운데, 두드러지는 임대료 상승과 견고한 자산가치는 금리인상 리스크를 인부 상쇄할 것으로 전망한다.

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