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CBRE코리아, “꾸준한 수요, 지연된 의사 결정, 설비 및 건설 비용의 증가 및 자산 가격 조정 기대감” 주목

기사입력 : 2022년 09월 21일 09시 07분
ACROFAN=Newswire | newswire@acrofan.com SNS
CBRE 코리아는 20 일 ‘2022년 국내 상업용 부동산 시장 중간 점검 보고서’를 발표하며 금년 상반기 총투자 규모는 작년 동기와 유사한 약 9조 4,063억원으로 국내 투자자들의 활발한 매입 활동이 관찰되었으며, 3분기 종결 예정인 종로타워와 신한금융투자타워, IFC 거래가 금년 내 완료될 경우 올해 투자규모는 작년 20조원대 시장을 유지할 것으로 전망했다. 코로나19 장기화로 해외 자본 비중은 지난 2년간 10% 미만 수준으로 축소되었고 하반기에도 해외투자자 투자 비중의 변화는 크기 않을 것으로 내다봤다.

최근 5년간 꾸준한 거래 규모 증가를 보였던 물류 시장은 다소 부진한 상반기를 보냈으나, 블라인드 펀드를 통한 국내외 투자자의 지속적인 매입 수요가 관찰되며 향후 거래 규모는 회복할 것으로 예상됐다.

임동수 CBRE 코리아 대표는 ““국내 상업용 부동산 시장에 대한 신규 진입 또는 포트폴리오 확장을 꾀하는 투자자의 관심이 지속되는 가운데, 경제 불확실성과 높은 차입 비용으로 인한 투자 의사 결정 지연 및 관망세 또한 증가할 것으로 예상된다” 며 “저평가된 자산 매입을 통한 가치 창출과 신규 지역 및 섹터를 검토하는 등 선별적인 투자 전략이 필요하다. 오피스 자산의 경우 운용 수익 증가를 통한 금리 인상 리스크 상쇄와 안정적인 수익률 스프레드가 가능할 것으로 보인다.”고 제언했다. 아울러 “꾸준한 수요, 지연된 의사 결정, 설비 및 건설 비용의 증가 및 자산 가격 조정 기대감이 향후 국내 상업용 부동산 시장의 단기적 변화를 주도할 것으로 전망한다”고 덧붙여 말했다.

임대 가능한 오피스 공간의 부족으로 서울 A급 오피스 시장은 공고한 임대인 우위 구도 속에 올 상반기 기준 서울 주요 3대 업무 권역 A 급 오피스 시장의 평균 공실률은 2.1%로 2008년 금융 위기 이후 최저 수준인 것으로 파악됐다. 따라서 시장 내 견고한 임차 수요 대비 제한적인 기회는 향후 임대인의 명목 임대료 상승을 추가적으로 견인할 것으로 전망하며 임대차 계약 만료 전 충분한 이전 기회 검토, 재계약 시 타 권역 이전 효율성 비교 검토, 자산 리모델링 및 증축으로 임대 수익 극대화 등 기존 자산의 효율적 활용을 제시했다.

코로나19로 지난 2년간 증가하던 주요 가두상권의 공실은 금년 상반기 감소세로 전환하며 2분기 기준 서울의 중대형 상가 공실률은 지난해 말 대비 소폭 하락한 9.5%를 기록했으며, 주요 권역별로는 도심권역 및 강남권역의 공실률이 각각 -1.0%p, -0.5%p 하락 하는 등 전 지역별로 하락하는 추세를 보인 것으로 나타났다. 또한 근무환경 및 학교 수업이 대면으로 전환됨에 따라 주요 업무 권역 및 대학가 등 주요 상업 지역이 밀집한 상권의 활성화와 함께 향후 추가적인 회복세가 기대됐다.

역대 최대 규모의 공급에도 물류 시장의 견고한 임차 수요 및 신규 프라임급 자산 공급이 기존의 임대료 수준을 함께 견인하면서 상반기 수도권 A급 물류센터의 평균 임대료는 작년 말 대비 약 4.3% 상승률을 기록한 것으로 조사됐다. 최수혜 CBRE코리아 리서치 총괄은 “상온 시설에 대한 견고한 임차 수요 및 낮은 공실률을 기반으로 금년 수도권 물류시장 평균 임대료 전망을 5%로 상향 조정했으며, 2023년에는 추가적인 대규모 신규 공급의 영향으로 임대료 상승은 금년 대비 제한적일 것으로 전망한다”고 분석했다. 이에 더해 “저온 수요의 불확실성과 금리인상으로 인한 PF둔화 및 건설 비용 상승 등 우려가 있는 바, 선제적인 임차인 확보 및 저온시설에 대한 인센티브 확대, 개발사와 임차인의 파트너쉽을 통한 맞춤형 자산 개발이 필요하다”고 의견을 제시했다.

2022년 국내 상업용 부동산 시장 별 보고서 내용은 아래와 같다.

오피스 시장

서울 주요 업무 권역 신규 A급 오피스 공급은 2024년 도심권역의 추가적인 공급 확인과 함께 2022F-2024F 연평균 공급량은 지난 1월 전망 대비 63% 증가했다. 강남 및 여의도 권역의 공급량은 여전히 제한적으로 확인되는 가운데, 도심권역에서는 초동 및 세운 재정비촉진 지구의 업무시설 및 복합시설 재개발 착공이 부분적으로 가시화 됨에 따라 향후 시장 공급난을 일부 해소할 전망이다. 시장 내 잔여 공실 면적이 축소되는 상황에서 하반기 신규 임대차 계약규모는 제한적일 것으로 예상되면서 작년 대비 금년 임대차 거래 규모의 감소가 예상된다. 이밖에 유연근무제 도입의 과도기 속에 앞으로 재택근무와 사무실 근무를 혼합한 하이브리드 형태의 근무환경이 새로운 기준으로 확대될 것으로 전망했다.

리테일 시장

2022년 상반기 리테일 시장 규모는 지난해 상반기 대비 7%로 증가한 269조원을 기록하며 양호한 흐름을 유지했다. 특히 연초 명품 수요가 지속적으로 확대됨에 따라 고급화 전략을 통한 백화점의 명품 브랜드 판매가 급격히 성장하며 매출 확대에 기여한 것으로 분석됐다. 다만 상반기 오프라인 시장의 빠른 회복 및 성장이 관찰되며 온라인 리테일 소비 비중은 작년과 유사한 수준으로 유지, 향후 온라인 침투율 확대 속도는 둔화될 것으로 전망했다. 이밖에 2022년 상반기 리테일 임대 시장은 상권 회복에 대한 기대감으로 임대료의 하락세가 둔화되고 있는 것으로 나타났다.

물류 시장

2022년 상반기에 총 1,440,000 m2 규모의 신규 A급 물류 센터가 수도권 지역에 준공을 완료한 것으로 확인되면서, 금년 예정 공급량의 약 30%가 공급이 완료되었다. 꾸준한 공급에도 불구하고 3PL및 이커머스의 견고한 수요와 함께 상반기 공급 면적의 약 70%가 준공과 동시에 안정화되면서 근년 상반기 기준 수도권 A 급 물류 시장의 공실률은 작년말 1%에서 상승한 4.2%를 기록했다. 다수 자산의 준공 예정일이 내년으로 미뤄지면서, 인천, 용인, 김포 및 화성에서 예상 공급량의 감소가 전망된다. 또한 꾸준한 저온 시설의 공급 대비 제한적인 수요는 일부지역에서 공실 리스크를 야기할 것으로 보이며, 향후 추가적인 공실률 상승이 전망되고 있다.

투자 시장

CBRE 2022 한국 투자자 설문조사 결과를 토대로 전망한 바와 같이 금년 상반기 오피스 섹터에 대한 투자 활동은 견고히 이어졌다. 또한 제한된 매수 기회 속에서 잠재 가치를 창출하려는 투자자들의 전략이 확대되면서 금년 상반기 거래의 약 32%는 오퍼튜니스틱 투자로 확인되었으며, 거래된 중대형 오피스의 대부분은 안전한 코어 자산 투자로, 내부 리모델링을 통한 밸류애드 전략도 관찰되었다. 상반기 서울 A급 오피스 시장의 평균 수익률은 4.0%를 기록하며 큰 폭의 임대료 상승 및 견고한 자산 가치가 금리인상 리스크를 일부 상쇄하였으나, 차입 비용의 추가적인 증가 기조로 인해 하반기 A급 오피스의 평균 수익률은 소폭 상승 할 것으로 보인다. 물류시장의 경우 올 상반기 기준 4.5%의 평균 수익률을 기록하며 작년 말 대비 20bps 소폭 상승에 그쳤으나, 하반기에는 4% 후반 수준으로 추가 상승이 예상되며 오피스와의 수익률 차이가 증가할 것으로 전망했다.

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