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SK리츠 4%대 금리로 종로타워 매입 완료, 자산규모 3.1조원 달성

기사입력 : 2022년 10월 20일 12시 07분
ACROFAN=Newswire | newswire@acrofan.com SNS
19일, SK리츠의 100% 자리츠인 토털밸류제1호리츠는 종로구 종로51에 위치한 종로타워를 KB자산운용으로부터 소유권 이전을 완료했다. 이로서 SK리츠는 자산규모 3.1조원이 되었고, 자산규모 측면에서 타 리츠와 약 6천억원 이상의 격차를 내며 1등 자리를 굳혔다.

종로타워의 매입가는 6,215억원(평당 3,390만원)으로 부대비용 포함하여 6,768억원이 총투자비이다. 토털밸류제1호리츠는 SK리츠로부터 유상증자를 통해 4,214억원을 출자 받고, 나머지 2,448억원은 은행 담보대출을 통해 자금을 조달하여 자산을 매입했다. SK리츠로부터 받은 유상증자 자금의 조달 구성을 살펴보면 무보증회사채(AA-/Stable) 960억원, 전환사채 290억원, 그리고 브릿지 성격의 전자단기사채 3,340억원으로 구성되어 있다.

- 전환사채, 회사채 발행으로 고금리 최대 방어

선순위 금리가 5~6%대로 치솟으며 상업용 부동산 시장도 큰 타격을 받고 있는 가운데, SK리츠는 4%대 수준의 금리로 3,700억원 차입을 성사시켜 파이낸싱 역량을 입증했다. AA-/Stable의 신용등급을 보유한 SK리츠의 장점을 활용하여 고금리 이슈를 최대 방어 한 것이다. SK리츠는 자리츠의 담보대출 이외에 5%초 수준의 무보증회사채 및 2% 금리의 전환사채를 조합하여 차입했고, 시장 변동성 이슈를 최대한 방어하면서 금리를 최대한 낮추겠다는 전략이다.

특히, 금리 2%대의 전환사채 발행은 리츠 업계 최초 시도이다. 고금리시대에 낮은 이자율 기반으로 주주의 배당 영향을 최소화 하기 위한 전략이다. 발행 물량은 290억원으로, 기존 주주 지분율에 2% 정도의 규모이다. SK리츠는 전환사채가 주식으로 전환될 경우, 낮아진 LTV를 활용하여 추가 차입만을 통해 높은 수익률의 자산을 매입할 계획이다.

- 종로타워 Value-add 잠재력에 높은 점수

종로타워는 종각역과 연결된 서울중심권역의 대표적인 랜드마크 자산으로, 5년 평균 공시지가 상승률은 9.6%이다. 종로권역은 오피스 공급 부족으로 최근 A오피스 입찰가가 평당 3,700만원를 기록하며 시세는 더욱 올라가고 있다. 업계에서는 평당 3,390만원 대의 프라임 오피스 거래는 종로타워가 마지막일 것이라는 의견이 지배적이다.

종로타워는 입지적 가치와 인지도에 비해 공실 문제가 오랫동안 해소되지 않아 시장에서 저평가되던 자산이었다. SK리츠운용은 SK그룹 친환경 사업 담당 6개사가 집결된 그린 캠퍼스를 종로타워에 유치하여 KB자산운용으로부터 우선매수권을 획득했다. 현 임대료는 주변 시세 대비 20%이상 낮아 수익성을 개선할 여지가 있고, 1천 200명 규모의 SK 직원이 이동해오며 리테일과 주변 상권도 활기를 되찾을 것이라는 판단이다. SK리츠는 임대료 정상화, 친환경 에너지 솔루션 적용, 미디어파사드 설치, 리테일 개선 등을 순차적으로 실행하며 건물 가치를 제고할 전략이다.

SK리츠운용 관계자는 “4%대 차입 금리는 불안정한 자본시장 속에서 주주의 배당 영향을 최소화 하기 위해 모든 관계자가 치열하게 고민한 결과이다. SK리츠는 종로타워가 대한민국 상업용부동산의 핵심자산으로서 제 역할을 하도록, Value Up 계획을 단계적으로 실행할 것이다.”라고 말했다.

- SK리츠의 유의미한 자산규모 키우기

SK리츠는 작년 9월 서린빌딩과 주유소를 기초자산으로 유가증권에 상장한 이후 U타워, 종로타워를 순차적으로 매입하며 1년간 자산규모가 72%가 상승한 3.1조가 되었다. 리츠가 영속적인 성장성을 가지기 위해서는 기초 체력이 중요하며, 조기에 우량 자산으로 규모를 키우는 것이 장기적으로 중요하다는 것이 관계자의 설명이다. 리스크 분산 등 포트폴리오 효과를 누릴 수 있고 또한 리츠 신용평가 등급 상향에 유리하다. 평가 기준에 따르면 자산규모가 커질 수록 등급 상향 조정 가능성이 커진다. 이에 따라 리츠는 자금 조달 경쟁력을 더욱 강화시킬 기반을 갖출 수 있다. 또한 외국인 투자자 등 신규 투자자 구성 확대에 용이하며, 그에 따라 향후 우량한 자산 편입 기회가 증가한다는 이점이 있다.

SK리츠운용 관계자는 “SK리츠는 지난 1년간 스폰서 우량 자산 위주의 매입을 통해, 타리츠대비 경쟁력을 가질 수 있는 유의미한 규모를 키워오는데 집중했다. 향후에는 수익성, 배당, 주가 등 주주가치 제고에 온 역량을 집중하여 주주분들께 수익성으로 보답하겠다.”고 설명했다.

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