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CBRE, 코로나19 이후 다룬 ‘2021 서울 오피스 임차인 현황 및 전망 보고서’ 발표

기사입력 : 2022년 06월 23일 09시 56분
ACROFAN=Newswire | newswire@acrofan.com SNS
임차인의 신규 확장 및 이전 활동이 2020년 하반기부터 회복세를 보임에 따라 코로나19 장기화에도 불구하고 기업의 공격적인 확장 재개로 2021년 서울 A급 오피스 시장은 역대 최대 규모 수준의 순흡수면적 (555,000㎡)을 기록하며 지난해는 임대인 시장으로의 완전한 전환기를 맞은 것으로 나타났다.

글로벌 종합 부동산 서비스 기업 CBRE 코리아는 오피스 시장의 견고한 수요 및 임대료 성장이 당분간 지속될 것으로 전망하였으며 코로나19 이후 서울 주요 3대 및 기타 업무 권역 내 주요 수요 동인을 파악하고 그 변화 및 전망을 제언하고자 23일 ‘2021 서울 오피스 임차인 현황 및 전망 보고서’를 발표했다. 이번 조사는 서울 도심과 강남, 여의도 등 주요 3대 업무권역을 비롯하여 판교 테크노밸리, 성수 및 마곡을 포함하는 기타 업무 권역 내 총 614개의 오피스 빌딩을 대상으로 이루어졌다.

역대 최대 규모의 공급이 있었던 2020년을 기점으로 서울 주요 업무권역 A급 오피스 시장의 신규 공급은 크게 감소하는 추세로 향후 2024년까지 특히 도심 및 강남권역에서 그 감소가 두드러질 것으로 예상했다. 이런 가운데 견고한 임차 수요가 관찰될 것으로 예상되며 올해 서울 A급 오피스 시장 평균 공실률은 약 3.6% 수준으로 하락할 것으로 전망했다. 작년에 이어 평균 실질 임대료는 약 8.1% 수준으로 크게 상회하고 그 성장 속도는 점차 둔화될 것으로 보았으며, 특히 프라임 자산의 두드러진 성장이 예상됐다.

최수혜 CBRE 코리아 리서치 부문 이사는 “2020년 코로나19로 서울 A급 오피스 시장 임대차 활동의 일시적인 둔화 현상이 나타났으나 하반기부터 임차인의 신규 임차 수요가 회복하면서 큰 자산을 중심으로 활발한 임대차 활동이 이어졌다”며, “이는 국내 경기 하락 방어가 기업 경기 및 오피스 시장에 상대적으로 제한적인 영향을 준 것으로 보이며 서울 A급 오피스 시장의 약 75%를 국내 기업이 점유하고 있다는 점, 그리고 전체 임차인 비중의 약 3분의 1 수준이 대기업이라는 점도 장기적 팬데믹 상황에서 긍정적으로 작용한 것으로 보인다. 실제로 국내 기업의 비중은 2020년 코로나19 이후 전 권역에서 증가를 보이며 견고한 수요를 뒷받침했다.”고 설명했다.

2021년 기준 신규 임대차 활동은 금융업, 도소매업, 서비스업의 수요가 전체의 70%를 차지했으며, 제한적인 기회로 올해 산업군별 수요의 비중에 큰 변화는 없을 것으로 내다봤다. 특히 대형 프라임 자산의 공급과 함께 강남 및 여의도권역의 신규 임차 활동이 증가한 것으로 나타났는데, 금융은 도심 및 여의도권역을 중심을 작년에 이어 올해 가장 큰 수요원으로 파악되었고, 금융권과 결합한 중소규모의 IT기반 신생 기업의 확장 활동이 여의도 및 강남권역에서 관찰될 것으로 예상했다. 이밖에 제조 및 IT기반 도소매 기업의 임대차 수요도 지속될 것으로 분석했다.

서울 주요 3대 업무권역(도심, 강남, 여의도)과 판교 테크노밸리, 성수 및 마곡을 포함하는 기타 업무 권역을 나누어 분석한 임대차 수요 동향은 다음과 같다.

<도심권역>

도심권역에서 금융업은 전체의 약 3분의 1 수준으로 가장 크게 점유한 산업군으로 특히, A급 오피스 시장에서 34%로 높은 비중을 보였으며 B급 자산에서도 비중의 증가가 관찰됐다. 또한 프라임을 포함한 A급 오피스 시장에서 전문 서비스업과 도소매 산업군에서의 비중은 두드러진 증가를 보였다. 대기업 수요는 타 권역대비 상대적으로 높았고 오피스 자산 내 리테일이 차지하는 비중은 2019년 대비 2021년 소폭 감소에도 불구하고, 여전히 주요 비즈니스권역 중 가장 높게 나타났다. 도심권역 B급 오피스 시장의 산업군 구성은 상대적으로 공공기관이 높은 점유율을 차지하는 것으로 분석됐다.

<강남권역>

강남권역은 다른 주요 업무권역 대비 제조업, 도소매업 및 IT 관련 산업군의 수요가 두드러지는 권역으로 서울 3대 주요 업무권역 A급 오피스 시장에서 외국계 기업이 차지하는 비중이 가장 높은 곳이기도 하다. 최근 팬데믹으로 인한 이커머스 성장과 함께 IT 및 이커머스 기반 도소매 기업 비중의 증가가 관찰되었으며, IT 산업군의 수요는 모든 등급의 자산군에서 증가한 것으로 나타났으며, 특히 B급 오피스 시장에서 두드러졌다. 반면 금융업의 비중은 주요 업무 권역 중 가장 낮은 20% 수준이었다.

<여의도권역>

여의도권역에서는 금융업이 전체 면적의 약 58%를 차지하면서 타 권역 대비 금융업이 차지하는 비중이 압도적으로 높은 것으로 나타났다. 또한 다수의 국내 증권사 및 캐피탈 기업의 사옥 분포로 타 권역 대비 사옥 비중이 높았으며 특히 B급 시장을 중심으로 그 비중이 더 높은 것으로 관찰됐다.

프라임 오피스는 파크원을 중심으로 금융업과 제조업 산업군의 활발한 임대차 활동이 관찰되면서 해당 산업군의 비중이 두드러지게 증가했다. A급 오피스의 경우 금융업, 제조업 및 서비스업이 전체의 약 83%를 차지하며 높게 나타났다. 최근 국내 기업의 활발한 투자 및 임대차 활동으로 프라임을 포함한 A급 오피스 시장 내 국내 기업의 비중이 크게 증가한 것으로 나타났다

<그 외 지역: 판교, 마곡 및 성수>

판교와 마곡권은 특정 산업군 양성을 위한 정부 주도 개발권역으로 판교는 IT와 제조업, 전문 서비스업이 전체의 80%, 마곡은 정보통신, 전기/전자, 제약, 바이오 등 다양한 분야를 기반으로 한 기업의 연구개발 시설이 밀집되면서 제조업이 57%를 차지하고 있다. 서울 대표 준공업단지에서 리테일의 요지로 급부상한 성수는 리테일 기업 및 젊은 스타트업의 높은 관심을 토대로 제조업, IT 및 도소매업의 비중이 두드러졌다. 성수는 최근 강남과 도심권역의 오피스 수요를 흡수하는 신규 오피스 시장으로 거듭나고 있으나 그 규모는 아직 상대적으로 작은 것으로 내다봤다.

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