4월 서울시 오피스 부동산 시장의 전체 거래금액 규모는 예외적인 빅딜들로 급증했던 3월 대비 크게 하락했으며 전년 동월과 비교해도 줄어든 것으로 나타났다. 직전월 수천억 원을 호가하는 빌딩 매매가 다수 성사되며 1조5천억원을 넘긴 오피스빌딩 거래금액은 2천억 원대 후반까지 급감했고 사무실 거래량과 거래금액 또한 하향 그래프를 그렸다.

빅데이터 및 AI 기반 상업용 부동산 전문 프롭테크 기업 부동산플래닛(각자대표 정수민, 엄현포)은 국토교통부 실거래가 자료(2024년 6월 3일 다운로드 기준)를 기반으로 2024년 4월 서울시 오피스 매매 및 임대시장 동향 보고서를 발표했다고 20일 밝혔다.

▶4월 서울시 오피스빌딩 거래 8건.. 수천억 원 달하는 빅딜 사라지며 거래금액 전월比 80.7%↓ = 올해 4월 서울시에서 발생한 오피스빌딩 매매거래량은 총 8건으로 전월과 동일한 수치를 기록했다. 다만 거래금액은 ‘아크플레이스(약 7917억원)’를 비롯한 다수의 빅딜이 성사되며 큰 폭으로 치솟았던 전월(1조5272억원)대비 80.7% 줄어든 2940억원까지 떨어졌다. 4월 거래된 빌딩 중에서는 강남구 대치동 소재 ‘YD318’의 거래금액이 1050억원으로 가장 높은 것으로 확인됐다. 전년 동월(9건, 3182억원)과 비교해서도 거래량은 11.1%, 거래금액은 7.6% 하락한 수준이다.

주요 권역별 거래량을 살펴보면 GBD(강남구, 서초구)에서 3건의 거래가 이뤄지며 전월(7건) 대비 감소했으며 직전월 거래가 없었던 YBD(영등포구, 마포구)에서 1건의 거래가 발생했다. CBD(종로구, 중구)는 3월에 이어 2개월 연속 거래가 전무했다. 그 외 지역(ETC)은 전월(1건)보다 300% 오른 4건의 거래량을 기록했다. 권역별 거래금액은 GBD가 전월 대비 84.5% 감소한 2366억원에 그쳤고 YBD는 141억원으로 집계됐다. ETC는 53억원에서 717% 상승한 433억원으로 확인됐다.

▶4월 서울시 사무실 거래량, 전월比 19% 하락.. 거래금액은 88.5% 감소한 647억원 = 사무실 시장 역시 전월 대비 아쉬운 성적표를 거뒀다. 4월 사무실(집합) 거래량은 3월 121건에서 19% 줄어든 98건으로 확인됐다. 거래금액은 낙폭이 더욱 두드러져 5621억원에서 88.5% 내린 647억원으로 집계됐다. 이는 직전월 송파구 신천동 소재 빌딩에서 1개 사무실이 1475억원에 팔리는 등 금액대가 높은 사무실이 다량 거래된 것에 반해, 4월에는 42억원에 거래된 서초구 서초동 ‘부티크 모나코’ 빌딩 내 1개 사무실이 최고가 수준으로 나타나는 등 거래금액 규모 자체가 눈에 띄게 급감했기 때문으로 분석된다. 전년 동월과 비교해 봤을때는 거래량은 11.4% 증가, 거래금액은 89.9% 감소한 것으로 조사됐다.

각 권역별로는 GBD의 경우 주요 권역 중 유일하게 3월 대비 거래량과 거래금액이 동반 상승했다. 전월(11건, 31억원)과 비교시 거래량은 81.8% 증가한 20건, 거래금액은 300% 오른 124억원을 기록했다. YBD에서는 14개 사무실이 124억원에 거래되며 3월(27건, 122억원) 대비 거래량은 48.1% 감소, 거래금액은 1.6% 증가했다. CBD는 거래량과 거래금액이 가장 크게 줄어들었는데 거래량은 전월 21건에서 71.4% 줄어든 6건, 거래금액은 2696억원에서 97.6% 떨어진 65억원에 그쳤다.

ETC 또한 거래량과 거래금액 모두 하락했다. 전월(62건, 2772억원) 대비 거래량은 6.5% 감소한 58건, 거래금액은 88% 내린 334억원으로 4월 시장을 마감했다.

▶오피스빌딩 거래 8건 중 6건, 법인이 샀다.. 사무실 거래도 절반 이상 법인이 매수 = 4월에 거래된 오피스빌딩을 거래주체별(매도자-매수자 순)으로 살펴보면 법인과 법인간 거래는 3건이었으며 개인과 법인 사이의 거래 또한 3건으로 확인됐다. 거래금액으로 보면 각각 1696억원, 1241억원 수준이다. 개인 간 거래는 2건이 성사됐으며 총 거래금액은 3억원으로 집계됐다. 법인 간 거래가 100%를 차지했던 3월에 이어 4월에도 법인들의 매수세가 강했다.

사무실 거래의 경우 개인 간 거래가 전체의 약 40.8%(40건)을 차지했다. 뒤이어 개인과 법인 거래가 32.7%(32건), 법인 간 거래가 22.4%(22건)로 나타나는 등 전체(98건)의 절반 이상의 거래에서 법인이 매수자인 것으로 나타났다. 거래금액으로는 개인과 법인 간 거래가 273억원, 법인 간 거래가 263억원, 개인 간 거래가 98억원 순으로 이어졌다.

▶서울시 오피스빌딩 공실률 2.34%.. GBD 공실률, 전체 권역 중 유일하게 감소 = 부동산플래닛이 업무시설을 대상으로 방문조사 및 부동산관리회사의 임대 안내문 등을 통해 조사한 결과에 따르면, 4월 서울시 오피스빌딩 평균 공실률은 2.34%로 집계됐다.

권역별로는 GBD의 공실률이 전월 대비 0.27%p 내린 1.47%, YBD는 1.47%에서 0.35%p 오른 1.82%, CBD 역시 전월 2.9%에서 0.35%p 증가한 3.25%로 나타났다. GBD의 공실률만 감소한 것인데 면적 기준의 빌딩 규모별로 보아도 GBD는 프리미엄(2만평이상)부터 소형(2천평미만)급에 이르기까지 직전월 대비 최소 0.14%p(프리미엄)에서 최대 0.46%p(소형빌딩)까지 공실률이 감소했다. 반면 YBD와 CBD의 경우 정반대 양상을 보였다. YBD는 0.18%p(대형빌딩)~1.93%p(소형빌딩), CBD는 0.06%p(중대형빌딩)~0.87%p(중형빌딩) 사이에서 빌딩 규모를 막론하고 공실률이 증가했다.

한편, 4월 서울시 전용면적당비용(NOC)은 19만7874원으로 전월(19만7915억원)보다 소폭 하락했다. 권역별로는 GBD가 20만5904원으로 유일하게 전월(20만5780원) 대비 전용면적당비용이 증가했고 CBD는 19만4713원, YBD 18만9324원 등을 기록하며 3월과 비교해 미미한 감소세를 보였다.

부동산플래닛 정수민 대표는 “4월 서울시 오피스 시장은 이례적인 규모급 거래들이 발생했던 3월과 달리 거래량 및 거래금액이 전반적으로 수그러들며 하락세를 띄었다”며 “또한 금리 인하 시기가 불투명한 상황에서 개인보다 상대적으로 자금 유동성이 높은 법인들의 시장 참여가 더욱 두드러진 시기였다”고 전했다.

한편, 2024년 4월 서울시 오피스 매매 및 임대 거래 현황을 살펴볼 수 있는 마켓 리포트는 부동산플래닛 모바일 앱 및 공식 홈페이지 내 인사이드-마켓 리포트 코너를 통해 확인할 수 있다.

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