CBRE 코리아가 27 일 발표한 ‘2022 년 2 분기 국내 상업용 부동산 시장 보고서’에 따르면 2분기 서울 주요 3개 권역 A급 오피스 시장의 평균 공실률은 전 분기 대비 3.0%p 하락한 2.1%로 지난 10년 내 최저 수준을 기록한 것으로 나타났다 또한 이러한 지속적인 공실률 하락으로 임대 가능한 오피스 공간이 제한되면서 해당 시장은 더욱 임대인 우위 시장으로 굳혀지는 양상 속에 임차인에게 제공되는 렌트프리가 하향 조정되며 서울 평균 실질임대료는 전 분기 대비 9.6%라는 전례 없이 높은 수준의 성장을 보였다.

임동수 CBRE 코리아 대표는 “올해 서울 주요 3대 업무 권역 내 신규 A급 오피스의 추가 공급 파이프라인은 부재하며 향후 2년이내 공급 예정 자산에 대한 임대차 활동이 이미 관찰되고 있어 당분간 임대인 우위의 시장이 지속되며 금년 말까지 공실 하락 및 견고한 임대료 상승을 견인할 것으로 보인다”며, “제한적인 잔여 공실에 대한 기업의 임차 경쟁 및 이전 활동이 예상되는 가운데 당분간 대형 면적에 대한 임대차 사례는 한정적일 것”으로 전망했다.

2022 년 2 분기 서울 상업용 부동산 투자 시장 규모는 대형 오피스 자산의 거래 부재와 물류 섹터의 거래량 감소로 전 분기 대비 약 65% 감소한 2조 4308억원을 기록했다. 하지만 상반기 총 투자규모는 약 9조 4063억원으로 전년 동기와 유사한 수준으로 파악됐다.

2분기 오피스 자산 거래는 약 1조 8505억원으로 전체의 약 76%에 해당하는 높은 비중을 차지한 반면, 물류 자산 거래 규모는 약 1190억원 수준으로 다소 부진함을 보였다. 호텔 자산의 경우도 전 분기 대비 대형 거래의 부재로 투자 규모가 비교적 감소한 것으로 나타났다.

리테일의 경우 사회적 거리두기 규제 완화와 더불어 다양한 가두상권을 중심으로 회복세가 관찰되며 해당 섹터의 매출은 팬데믹 이전인 2019년 수준을 소폭 상회하는 수준으로 확인됐다. 디올 플래그십 스토어의 성수 오픈, 명품 판매 플랫폼 발란의 IFC몰 매장 개점이 예정되어 있는 등 명품 브랜드 및 온라인 플랫폼의 오프라인 확장 활동이 이번 분기에도 계속되었으며 다양한 해외 브랜드 또한 국내 신규 진출 및 확장을 계획하고 있는 것으로 조사됐다.

2022년 2분기 수도권 내 10개의 신규 A급 물류센터가 총 79만 1186제곱미터 규모로 공급되며 금년 상반기 신규 자산 총 공급 규모는 총 144만 제곱미터에 달했다. 이는 작년 동기 대비 약 51% 증가한 규모로, 최수혜 CBRE코리아 리서치 총괄은 “최근 원자재 가격을 포함한 개발 비용 급상승 및 공급망 차질로 금년 공급 예정이던 일부 자산의 준공 예정일이 미뤄진 사례가 관찰되면서, 올해 총공급은 기존 예상 대비 약 10% 감소한 480만 제곱미터 수준이 될 것으로 보인다”며, “이 역시 역대 최대 규모의 공급으로 예측되지만, 하반기 공급 속도에는 일부 차질이 있을 것으로 전망된다”고 전했다.

2022년 2 분기 분야별 상업용 부동산 시장 분석은 아래와 같다.

오피스 시장

금번 분기 신규 임대차거래 규모의 약 81%가 도심권역과 여의도권역에 집중되었는데, 도심권역의 경우 현대캐피탈, 서민금융진흥원, 락앤락, 포스코 등이 그랜드센트럴 입주를 완료하며 다양한 산업군의 이전 활동이 관찰되었다. 2분기 서울 전체 순흡수면적의 절반 이상이 흡수된 여의도권역은 전 분기 대비 공실 감소가 가장 두드러지며 1.6%의 공실률을 보였다. 강남권역에서는 프라임급 자산인 센터필드를 중심으로 공실이 대거 해소되며 2008년 금융위기 이후 최저 공실률 0.1%를 기록했다.

리테일 시장

2022년 상반기 리테일 시장규모는 백화점 및 온라인 플랫폼을 중심으로 가파른 성장세를 보이고 있다. 청와대 개방에 따라 도심 내 북촌과 서촌, 익선동, 효자동 및 삼청동 등 다양한 지역 상권의 유동인구가 확대되었으며, 대통령 집무실의 용산 이전으로 인근 지역 상권 또한 수혜를 입은 것으로 조사됐다. 또한 주요 대학가 및 이태원 등 MZ세대를 겨냥한 상권 매출도 크게 증가하고 있다. 신세계프라퍼티가 오픈한 복합 상업시설인 스탈릿성수는 금번 분기 신규 리테일 자산으로 공급되었다. 한편, 원자재 가격 급상승 및 공급망 차질에 따라 일부 리테일 자산이 준공이 지연되는 사례가 발생하고 있는 것으로 나타났다.

물류 시장

대규모 신규 공급에도 불구하고 이커머스 및 3PL의 견고한 수요로 2분기 공급 면적의 약 66%가 준공과 동시에 안정화된 것으로 조사됐다. 금년 상반기 수도권 A급 물류 시장의 공실률은 전반기 대비 상승한 4.2%로 조사됐으며, 공실 면적의 절반 이상이 저온 시설에서 발생한 것으로 보인다. 상반기 수도권 A급 물류센터의 평균 임대료는 작년 하반기 대비 약 4.3%의 큰 폭으로 상승했으며, 해당 시장의 높은 임차 수요에 기반하여 기존 자산의 임대료 수준을 견인한 것으로 분석됐다. 특히 상온 시설을 중심으로 대형 공실이 부재한 여주 및 이천 등 남부 지역 내 IC인근 소재 자산군과 고양 및 김포 등 서울과 접근성이 좋은 서부 지역에서 임대료 인상이 두드러졌다.

투자 시장

서울 주요 업무 권역 내 A급 오피스 거래는 부재했으며, 4300억원에 재매입된 에이플러스 에셋타워건이 2분기 단일 거래 사례 중 가장 큰 규모로 확인됐다. 물류자산의 경우, 실제 물류센터 용도의 거래 규모는 약9,270억원으로 작년 동기 대비 약 46% 수준 감소한 규모였으며 리테일 거래 규모는 4398억원으로 집계됐다. 금년 2분기 기준 서울 A급 오피스 및 수도권 A급 물류센터의 평균 수익률은 각각 전 분기에 비해 소폭 상승한 4.0%와 4.5% 수준으로 이는 해당 분기에 잇따른 금리 인상 영향으로 수익률 상승 압박이 존재했으나, 큰 폭의 임대료 상승 및 견고한 자산가치가 안정적인 수익률을 일부 뒷받침한 것으로 분석됐다.

Copyright ⓒ Acrofan All Right Reserved.