CBRE 코리아가 발표한 ‘2022 년 3 분기 국내 상업용 부동산 시장 보고서’에 따르면 금번 분기 서울 상업용 부동산 투자 시장 규모는 전 분기 대비 소폭 하락한 3조 7,340억원으로 집계됐다. 3분기까지 금년 누적 투자 규모는 총 15조원으로 작년 동기 대비 약 9% 감소한 수치이며 전년 총 투자 규모의 약 72% 수준에 달한다.

3분기 오피스 자산 거래는 2조 3,082억원으로 전체 규모 등의 약 64%를 차지했다. 수도권 물류 자산 거래 규모는 약 1조원 수준으로 3분기까지 금년 총 거래규모는 2조 406억원으로 집계됐으며 이는 작년 물류 투자 규모의 절반 수준이다. 호텔 및 리테일 자산의 투자비중은 금번 분기 총거래 규모의 각각 3%, 7%에 그친 것으로 조사됐다.

3분기 서울 A급 오피스 시장의 평균 실질 임대료는 단위면적 1제곱미터(㎡)당 평균2만 7,156원으로 전 분기 대비 3.4% 상승하며 오름세를 지속했고, 2022년 신규 공급이 부재한 가운데 평균 공실률은 1.3%로 지난 분기 대비 하락했다. 도심권역을 중심으로 활발한 임대차 계약 및 이전 활동이 관찰되었으며, 공실 면적이 제한적인 상황에서 서울 주요 3대 권역에서의 순흡수면적은 작년 분기 평균 대비 절반 이하로 감소한 7만 1,065 제곱미터 규모를 기록한 것으로 조사됐다.

최수혜 CBRE코리아 리서치 총괄은 “오피스 공급난이 지속되는 가운데 2023년에는 각 권역에서 일부 신규 공급이 예정 되어 있다”며, “다만 상당 부분이 사옥 용도일 것으로 추정됨에 따라 향후 서울 A급 오피스 시장의 낮은 공실률 및 임대료 성장세는 당분간 지속될 것으로 전망한다”고 말했다.

리테일의 경우 3분기에는 국내 식음료 및 패션 브랜드의 확장 활동이 주를 이루었고 아울러 중국의 계속된 봉쇄정책으로 아시아 확장을 시도하는 글로벌 리테일러의 수요가 한국에 집중되는 추세를 보이고 있다. 해당 분기 서울 및 수도권 내 신규 공급된 리테일 자산은 부재했으나, 내년도 하반기부터 일부 자산이 공급될 것으로 예상했다.

올해 3분기에는 7개의 신규 A급 물류센터가 총 40만 3,987 제곱미터 규모로 수도권 내 다양한 지역에 공급됐으며 단일 자산의 평균 규모가 2만평 수준의 대형 자산 위주로 확인됐다. 3PL은 여전히 수도권 물류시장의 주요 수요 동인으로 대형 플랫폼 기업과 전략적 제휴를 이룬 풀필먼트(기업) 스타트업의 성장에 힘입어 지속으로 확장하고 있는 반면 이커머스 및 신선식품 시장은 비즈니스 성장이 소폭 둔화되면서 신규 자산에 대한 임차 활동 축소가 관찰된 것으로 나타났다.

2022년 3 분기 분야별 상업용 부동산 시장 분석은 아래와 같다.

- 오피스 시장

공급 부족이 강남권역 및 도심권역의 명목임대료 상승으로 이어짐에 따라 무상 임대 기간의 추가적인 축소와 함께 3분기 실질임대료가 상승했다. 실제로 올해 임차인에게 제공되는 무상 임대 기간은 작년말 대비 서울 평균 1개월 이상 하향 조정되었고 최근 임대료 부담의 증가에 따라 임차인의 권역간 이전 사례가 관찰되고 있는데, 특히 강남권역의 임차인의 임대료 상승에 따른 효율성 재고를 위해 타 권역으로 이전하는 사례가 다수 확인됐다. BAT로스만스는 강남파이낸스센터에서 센터원으로 이전을 완료, BC카드도 서초동에서 을지로로 고객센터를 이전했다.

- 리테일 시장

연속적인 기준금리 인상에 따른 경기 위축 우려에도, 2022년 2분기 국내 소매판매액은 약 139조원으로 전년 동기 대비 7.4% 상승하며 회복세를 지속했다. 외국인 관광객수는 매 분기 소폭 증가를 지속하며 점진적인 회복세가 관찰됐다. 가두 상권의 경우, 성수나 한남 등 경험 및 볼거리가 다양한 리테일 상권을 중심으로 브랜드의 신규 확장 수요 및 판매 활동이 두드러졌으며, 그 외 가로수길, 세로수길, 압구정 등에서도 고급 F&B 및 패선 브랜드의 입점 수요가 확대됐다. 최근 리테일 업계에서는 오프라인 점포 운영 전략에 있어 컬래버레이션 및 스토리텔링이 더욱더 강조되고 있다. 사회적 거리두기 해제에 따른 본격적인 일상 회복 및 연말 특수에 의한 구매 수요 증가 기대감으로 당분간 리테일 시장은 회복을 가속할 것으로 전망한다.

- 물류 시장

3분기까지 올해 누적 공급량은 1,900,000제곱미터 규모로 이는 금년 계획된 전체 공급 규모의 약 40% 수준이다. 최근 원자재 가격을 포함한 건설 공사 비용 상승 및 공급망 차질의 영향으로 일부 개발 프로젝트가 지연되면서, 하반기 공급 속도는 다소 더딘 것으로 관찰됐으며, 금년 총 예상 공급 규모의 약 3분의 1 수준은 내년으로 공급이 미뤄질 여지가 있는 것으로 보인다. 금번 분기 내 5건의 물류센터 거래가 완료되면서 투자 규모는 총 7,275억원을 기록했다. 2022년 3분기 A급 물류 자산의 평균 수익률은 약 4.7%수준으로, 지속되는 차입비용 증가에 따라 전 분기 대비 소폭 상향 조정되었으며 금년 말까지 추가 상승의 여지가 있을 것으로 보인다.

- 투자 시장

2022년 3분기 서울 상업용 부동산 투자 시장 규모는 전 분기 대비 소폭 하락한 3조 7,340억원으로 섹터별 비중은 작년과 유사하게 나타났으며, 여전히 다수의 거래가 국내 투자자에 의해 주도됐다. 오피스 자산 거래의 경우 대표적으로 여의도권역에서 이지스자산운용이 신한투자증권타워를 6,395억원에 매입하며 금년 해당 권역의 유일한 A급 오피스 투자 사례로 확인됐다. 물류 섹터에서는 3분기 코람코자산신탁의 약 2,855억원 규모의 용인 소재 양지 SLC 물류센터 매입, 페블스톤자산운용의 화성소재 동탄 물류센터 2,220억원 인수 등 전체 물류 거래 규모 비중의 76%가 실제 물류센터 용도로 확인되었다. 오피스 거래 수익률은 약 3% 중 후반 수준으로 파악, 올해 3분기 기준 서울 A급 오피스 평균 수익률은 약 4.0%로 보합세를 유지했다.

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