최근 세빌스인베스트매니지먼트는 글로벌 투자자 전망 보고서를 발간하면서 2023년은 부동산 시장에 힘겨운 한 해가 될 것으로 내다봤으며 이를 잘 견뎌내기 위해 투자자들이 기본으로 돌아가 펀더멘털 (기초요건) 평가에 집중 해야 한다고 강조했다.

시장은 언제나 과잉 반응하는 경향이 있지만 탄탄하고 장기적인 성장성을 보이는 섹터에서는 기회가 있을 것으로 보며, 최상의 입지와 견고한 ESG(환경, 사회, 지배구조)인증, 확고한 펀더멘털 (기초요건)에 대한 중요성은 더욱 높아질 것임을 시사하였다.

글로벌 부동산 투자운용사인 세빌스인베스트먼트매니지먼트(이하 ‘세빌스 IM’)는 2023년 글로벌 부동산 투자 시장 전망을 제시했다.

글로벌 시장 혼란 속에서 2023년이 모든 투자자에게 힘든 한 해가 되겠지만 세빌스 IM은 도심 물류 및 산업용 부동산 (urban industrial & logistics), 어포더블 하우징 (affordable housing:저소득층임대주택) 및 필수 리테일과 같은 장기 기조가 탄탄한 자산군에서 선별적인 기회가 있을 것으로 내다봤다.

세빌스 IM은 단기적인 거시 경제를 위협하는 주된 요인으로 인플레이션 및 금리 상승 그리고 경기 침체 리스크 등을 꼽았다.

향후 2년내 영국에서 리파이낸싱 대상이 되는 미상환 대출액이 600억 파운드에 달하는 상황에서 금리 상승은 고액 대출자들에게 영향을 미치게 될 것이며, 영국 이외의 시장에서도 상황은 크게 다르지 않을 것으로 예상하였다. 성장 둔화와 경기 침체 리스크로 임차인 부실 가능성이 높아지고 있어 임대시장도 불안정한 양상을 띌 가능성이 크다.

하지만 지금부터 준비를 시작한다면 다음 상승 국면이 도래했을 때 유리한 입지를 확보하게 될 것으로 내다봤으며, 견조한 임대수입 유지 및 ESG 인증이 확실한 자산들을 매력적인 투자처로 꼽았다.

섹터면에서 세빌스 IM은 높은 수요, 안정적인 수익률, 소셜 임팩트 (social impact) 창출 기회 등을 가진 어포더블 하우징이 특히 장기적인 성장 스토리를 보여줄 것으로 평가했다. 한 가지 분명한 점은 공공부문의 투자 및 지원 만으로는 사회주택(social housing)에 대한 수요를 소화하기 어려우며 민간부문은 주택 조합 및 지방 정부와의 장기적인 협력을 통하여 신규개발 자금조달 및 기존 주택 재개발 지원에 더욱 더 많은 관심을 가지고 있다는 것이다.

그 외에도 부동산 대출 시장이 대체 투자자들에게 기회를 제공하고 있다. 전통적인 대출기관들은 2023년을 변동성이 매우 높은 해로 예상하여 대출공급을 제한하고 신중하게 움직일 가능성이 크다. 전통적인 대출기관을 통한 리파이낸싱을 위해서는 높은 고정 금리에 묶이고 제약이 더 많은 대출 조건을 수용할 수 밖에 없기 때문에 사모대출 투자자들이 대안을 제시할 수 있을 것이다. 또한 은행이 대출을 꺼리는 다양한 퀄리티의 섹터와 자산에 대출을 제공할 수도 있다.

아태지역은 여타 시장에서 나타나고 있는 경제 혼란에서 벗어나 투자를 다각화하기 위한 상대적으로 안전한 투자처로서 점점 더 주목 받고 있다. 아시아 국가들은 인플레이션의 폭이 상대적으로 작고 고용시장이 견고해 경제 회복을 견인할 수 있는 유리한 고지를 점하고 있다. 금리가 정상화되면 수익에서 임대소득이 차지하는 비중이 훨씬 중요해질 것이다. 입주자들의 수요 및 점점 강화되는ESG 규제에 부합하는 좋은 시설의 건물을 제공하는 등 새로운 트렌드에 적응할 수 있는 투자자 및 자산 소유자들은 그에 따른 수혜를 얻을 수 있다.

키란 파텔(Kiran Patel) 세빌스 IM 글로벌 최고투자책임자 겸 글로벌 부사장은 다음과 같이 밝혔다.

“2023년이 부동산 투자자들에게 도전과제를 던져줄 것이라는 점은 분명하다. 수익률 확대 규모는 아직 불분명하며 향후 12-24개월 내에 리파이낸싱을 하고자 하는 경우, 상환충격(payment shock)을 맞닥뜨리게 될 것이다. 하지만 지금처럼 시장 스트레스가 높은 시기에는 알맞은 시장 지식을 갖춘 투자자들에게 기회가 될 것이다. 주거용 부동산 섹터 중에서는 민간 자본의 역할이 계속 확대될 것으로 예상되는 어포더블 하우징을 특히 긍정적으로 전망하고 있다. 수익률 상승에도 불구하고 전반적인 부동산 시장 벨류에이션이 하락함에 따라 다세대 주택 투자자들에게 매력적인 진입점이 될 것으로 보인다. 대출 시장은 하방 보호(Downside Protection)와 함께 매력적인 위험 조정 수익률을 지속적으로 제공하고 있다. 과거에 전통적인 은행에서 조달 가능했던 대출건들이 사모기관 대출 가능건으로 분류됨에 따라, 공격적인 사모 대출기관들이 받는 거래요청건의 상당부분이 리파이낸싱 요청으로 이루어질 것이다. 도시화에 따른 공고한 구조적 추세가 편의 리테일 부동산과 라스트마일 물류 모두에 유리하게 작용하고 있다. 이러한 자산군들의 실적이 기대되며, 단기적으로 가격이 하락하는 기간 동안 익스포저를 구축할 수 있는 기회가 목도되고 있다. 2023년은 힘겨운 한 해가 되겠지만 이전의 글로벌 경기침체와는 달리 부동산에 대한 전반적인 대출이 이전보다 잘 관리되어 왔고 신규 부동산 공급이 상당히 제한돼 왔으며 고용수준이 안정적인 상태에서 경기 하강기에 진입하고 있다. 수입 증가가 부동산에 유리하게 작용할 것이나 에너지 비용, 인건비, 이자 비용 등 입주자와 투자자가 부담해야 하는 비용이 증가해 결국 이를 상쇄하게 될 것이다. 이 기간은 단기에 그칠 것으로 보이며 가격이 조정된 시점에 장기적인 구조적 펀더멘털 (기초요건)이 확고한 섹터/자산쪽으로 매수를 집중한다면 다음 주기에 대한 탁월한 진입 지점을 확보할 수 있을 것이다.”

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