금리 동결, 물가 상승률 둔화 등 금융 시장에 긍정적인 신호들이 포착되고 있지만, 여전히 수출 부진 및 주요 선진국의 불확실한 경기 흐름 양상으로 불안정한 경제 상황이 지속되는 모습이다. 이러한 가운데 서울시 오피스 거래는 끝 모를 하락세를 끊어내고 1년 만에 상승한 것으로 나타나 눈길을 끈다.

빅데이터 및 AI 기반 상업용 부동산 전문기업 부동산플래닛(각자대표 정수민, 엄현포)은 국토교통부 실거래가 자료(2023년 8월 1일 다운로드 기준)를 기반으로 2023년 2분기 서울시 오피스 거래 특성 리포트를 발표했다고 22일 밝혔다.

분석 결과에 따르면, 지난해 2분기부터 하향 그래프를 그리던 오피스빌딩과 사무실의 매매거래량이 올 2분기 들어 직전분기 대비 각각 133.3%, 45.7% 뛰어오르며 반등에 성공한 모습이다.

▶서울시 사무실 거래 306건 이뤄져.. 거래금액은 8457억원 기록하며 전분기比 1035.2% 급증 = 2분기 서울시 사무실 매매거래량은 총 306건으로, 지난해 2분기 이후 꾸준히 감소 추이를 보이다 최저점을 찍은 1분기와 비교시 45.7% 증가한 수준을 보였다.

거래금액도 직전분기 대비 1035.2% 대폭 늘어난 8457억원으로 집계됐다. 거래금액의 경우 종로구에 위치한 콘코디언 빌딩, 광진구 강변테크노마트, 마포구 소재 DMC이안 상암2단지 등 하나의 건물 내에서 이례적인 사무실 집중 거래가 발생하면서 1분기 대비 급증한 것으로 분석된다.

서울시 모든 권역에서 직전분기 대비 사무실 거래량이 상승한 가운데 특히, CBD(종로구, 중구)에서 38건의 매매가 이뤄지며 전분기 대비 280% 올라 가장 큰 폭의 증가세를 보였다. 거래금액도 6161억원으로 집계되며 1분기 대비 무려 10901.8% 높게 나타났다. 전년동기와 비교해서도 거래량은 90%, 거래금액은 2965.2%의 급격한 상승 곡선을 그렸다.

YBD(영등포구, 마포구) 지역에서는 전분기 대비 92.7% 오른 79건의 거래가 발생했으며, GBD(강남구, 서초구)에서의 거래량 또한 45건으로 9.8% 올랐다. 그 외 지역(ETC)에서는 총 144건 매매거래가 이뤄지며 1분기와 비교하여 22% 상승했다. 거래금액의 경우, YBD가 872억원으로 902.3%, ETC가 1190억원으로 237.1% 올랐으며, GBD가 6% 줄은 234억원을 기록하며 유일하게 1분기 대비 감소한 지역으로 나타났다.

▶2분기 오피스빌딩 매매거래량 133.3% ↑.. YBD 강세 두드러져 = 오피스빌딩의 경우 2분기 동안 21건의 매매거래량이 발생하며 올해 1분기와 비교해 133.3% 오른 우상향 그래프를 그렸다. 다만 거래금액은 4713억원으로 직전분기 대비 12.2% 떨어졌으며, 전년 동기에 비해서는 73.8% 감소했다. 오피스빌딩의 거래량 자체는 증가했으나 월별 추이를 살펴보면 최근 2개월 간 정체기를 겪고 있는 만큼 반등을 확신하기에는 아직은 섣부른 상황이다.

3대 주요 권역별로 살펴보면, GBD 5건, YBD 4건, CBD 3건 순으로 거래가 발생하면서 직전분기 대비 최소 200%에서 최대 400%까지 전반적으로 상승했다. 이와 달리 거래금액은 다소 대비되는 양상을 나타냈다. GBD에서 837억원, YBD 지역에서는 350억원을 기록하며 각각 161.6%, 644.7% 증가했지만, CBD의 경우 2244억원으로 상대적으로 큰 매매거래금액을 나타냈음에도 27.1% 하락했다.

YBD의 경우, 1분기에 마포구 서교동 소재 빌딩이 47억원에 거래되며 1건의 거래가 발생한데 반해, 2분기에는 영등포구 대림동 소재 대동빌딩 172억원, 영등포동7가 소재 빌딩 6억7천만원 등 4건의 매매가 이뤄지며 직전분기 대비 크게 상승했다. 또한 전년동기와 비교해서도 유일하게 거래량과 거래금액 모두 우상향하는 모습을 보였다.

주요 권역 외 지역(ETC)에서는 9건의 거래량과 1283억원의 매매금액이 발생해 1분기 대비 거래량은 50% 상승, 거래금액은 33.3% 감소한 것으로 집계됐으며, 전년 동기 대비해서는 각각 10%, 67% 하락한 것으로 나타났다.

▶오피스빌딩 공실률 증가세.. 전용면적당 비용(NOC)은 19.7만원으로 1분기보다 소폭 상승 = 1분기대비 2분기 서울시 오피스빌딩의 공실률은 전반적으로 상승했으나, 통상 5% 안팎인 자연 공실률에 비하면 여전히 낮은 수준으로 전세계 주요 국가에서 오피스 불황을 겪고 있는 것과 상반된 상황이다.

부동산플래닛이 2023년 2분기 업무시설을 대상으로 전화, 방문조사 및 부동산관리회사의 임대 안내문 등을 통해 조사한 결과에 따르면, 서울시 전체 오피스빌딩 공실률은 4월부터 2개월 연속 상승 흐름을 보인 것으로 확인됐다. 4월에 2.35%로 집계된 공실률은 5월 2.43%를 거쳐 6월에는 2.59%를 기록했다. 주요 권역별로 6월 기준 공실률을 살펴보면, CBD 지역이 4.19%로 가장 높았으며 뒤이어 YBD가 1.61%로 나타났다. GBD의 경우 1.13%로 지난해 6월부터 소수점대의 공실률을 지켜오다 처음으로 1%대로 진입한 지표를 보였다.

2분기 서울시 오피스빌딩 전용면적당비용(NOC)의 경우, 4월부터 6월까지 19만7천원을 유지하며, 19만6천원에서 19만7천원을 기록한 1분기와 유사한 수준으로 나타났다. 주요 3대 권역의 경우 6월 기준 NOC는 GBD 20만5천원, CBD 19만4천원, YBD가 18만8천원 순으로 확인됐다.

▶업무시설 신규 공급 감소.. 공급 예정 업무시설 면적도 ↓ = 국토교통부가 운영하는 건축행정시스템 ’세움터’의 2023년 6월 건축인허가 자료에 의하면 올해 2분기 서울시 업무시설의 사용승인허가 및 건축인허가 현황은 1분기 대비 줄어든 것으로 확인됐다.

올 2분기 서울시에 신규 공급된(사용승인허가) 업무시설 면적은 27.9만㎡(약 8.4만평)로, 전분기 및 전년동기 대비 각각 33.5%, 31%가량 줄어든 것으로 나타났다. 사용승인허가 건수도 직전분기에 비해 12.5% 감소한 56건으로 이는 전년동기와 대비해서도 21.1% 감소한 수준이다.

신규 공급 예정(건축인허가)인 업무시설 면적도 31.4만㎡(약9.5만평)로, 2022년 2분기부터 우하향 그래프를 그리고 있다. 건축인허가 건수는 26건으로, 작년 4분기부터 계속된 하락 흐름을 이어오다 이번 2분기에 최저점을 찍은 것으로 집계됐다. 2분기 업무시설의 이 같은 인허가 건수 및 면적 감소 현상은 미분양 우려와 함께 부동산PF 연체율의 가파른 증가세가 상당한 영향을 끼친 것으로 분석된다.

부동산플래닛 정수민 대표는 “미국에 이어 중국까지 오피스 시장의 불황을 좀처럼 벗어나지 못하고 있는 상황에서 국내는 오름세를 보이며 걱정을 한시름 덜었다”며, “다만 2분기에 거래량은 전반적으로 상승 흐름을 보였지만 월별로 살펴보면 증감을 반복하고 있고, 거래금액도 여전히 변동하고 있는 만큼 시장을 낙관하는 것은 시기상조”라고 전했다.

한편, 2023년 2분기 서울시 오피스 매매거래 현황을 살펴볼 수 있는 마켓 리포트는 부동산플래닛 모바일 앱 및 공식 홈페이지 내 인사이드-마켓 리포트 코너를 통해 확인할 수 있다.

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