올해 2분기, 뚜렷한 반등 흐름을 보인 오피스 시장 회복세가 7월 들어 숨을 고르는 모습이다. 오피스빌딩 매매거래는 직전월 대비 상승했지만 여전히 한 자릿수에 머물렀고, 사무실 매매는 6월에 이어 7월까지 2개월 연속 하락했다. 반면, 오피스 임대 시장은 2%대의 건재한 공실률과 더불어, 임대료를 포함한 전용면적당 비용까지 안정적인 흐름을 띄고 있는 것으로 나타났다.

빅데이터 및 AI 기반 상업용 부동산 전문기업 부동산플래닛(각자대표 정수민, 엄현포)은 국토교통부 실거래가 자료(2023년 9월 1일 다운로드 기준)를 기반으로 2023년 7월 서울시 오피스 거래 특성 마켓 리포트를 발표했다고 19일 밝혔다.

▶서울시 오피스빌딩 매매거래량 8건, 전월比 33.3%↑.. 7월에도 한 자릿수 벽 못 넘어 = 7월 서울시에서 거래된 오피스빌딩은 총 8개로, 올 들어 두번째로 많은 거래량을 기록했으며 지난 6월 대비 33.3% 증가한 것으로 확인됐다. 거래금액 역시, 전월 대비 514.9% 오른 3585억원을 기록하며 큰 폭으로 올랐다. 하지만 올해 상반기에 이어 7월까지 월 거래량이 한 자릿수 문턱을 넘지 못하고 있고 전년 동월과 비교 시에는 거래량은 38.5%, 거래금액은 75.8% 감소한 것으로 나타나 이달의 상승이 회복세로 이어질 지는 미지수다.

서울 3대 핵심 권역별로 살펴보면 GBD(강남구, 서초구)는 2건의 거래량과 452억원의 거래금액을 기록했다. 이어 CBD(종로구, 중구)가 2건, 863억원, YBD(영등포구, 마포구)가 3건, 10억원 수준의 거래량 및 거래금액을 보인 것으로 집계됐다. 그 외 지역(ETC)에서는 거래건수가 1건에 그쳤지만, 용산구 갈월동 소재의 업무시설이 2260억원에 거래되면서 7월 서울시 전체 거래금액이 급등한 배경으로 꼽혔다.

▶7월 서울시 사무실 거래량 77건.. 올해 1월 이후 두 번째 최저 거래량 기록 = 2023년 7월 서울시 사무실의 매매거래량은 77건으로 직전월과 비교해 14.4% 감소했다. 사무실 매매는 최근 5년간 가장 낮은 거래량을 기록했던 금년 1월(44건) 이후 5월 들어서는 128건까지 치솟아 상승세를 타는 듯했으나 6월과 7월 연속 하락하며 올해 두 번째로 낮은 수치를 나타냈다. 7월의 거래금액 또한 310억원으로 직전월 대비 22.5% 줄어들었으며, 전년 동월과 비교해서는 거래량과 거래금액 모두 각각 23.8%와 81.5%만큼 감소해 연내에 시장 흐름이 급반전되기는 쉽지 않을 것으로 보인다.

주요 권역별 상황도 비슷하다. 6월과 동일하게 5건의 거래량을 기록한 CBD를 제외하고는 YBD와 GBD는 전월 대비 각각 38.5%, 14.3% 줄어든 8건, 12건의 거래에 그쳤고 그 외 지역(ETC)도 10.3% 하락한 52건의 거래로 7월을 마감했다. 거래금액에서는 CBD가 전월 대비 46.2% 감소한 14억원의 거래규모를 띄며 가장 큰 폭으로 떨어졌고 뒤이어 YBD는 41.3%, GBD는 24.1%씩 줄어 각각 27억원, 60억원의 거래금액을 기록했다. ETC 또한, 16.8% 하락한 208억원의 거래금액이 발생한 것으로 집계됐다.

▶서울시 오피스 빌딩 공실률 2.53%, 2%대 견고히 유지.. CBD 공실률도 3%대 하락 진입 = 오피스 매매 시장의 저조한 성적과는 달리, 오피스 임대 시장은 7월에도 계속해서 안정적인 흐름을 보였다.

부동산플래닛이 업무시설을 대상으로 전화, 방문조사 및 부동산관리회사의 임대 안내문 등을 통해 시세 조사한 결과에 따르면, 2023년 7월 서울시 오피스 빌딩 공실률은 2.53%로 나타났다. 이는 전월 대비 0.06% 감소한 수치로, 통상적인 자연공실률로 여겨지는 5%의 절반 수준이다. 특히, 최근 상업용 부동산 시장의 악화로 인해 평균 오피스 공실률이 약 20%에 육박하고 있는 미국 주요 도심들과 비교하면 견조한 수준의 공실률을 지속하고 있는 것으로 볼 수 있다.

주요 권역별로는 CBD의 공실률이 6월 4.19%에서 7월 3.96%로 0.23%포인트(p) 감소하며 3%대로 낮아졌고 GBD와 YBD의 공실률은 전월 대비 소폭 증가했으나 각각 1.23%, 1.63%인 것으로 나타나 여전히 건재한 것으로 확인됐다.

▶서울시 오피스 빌딩 전용면적당 비용(NOC), 4개월 연속 19만7천원.. YBD만 소폭 감소 = 7월 서울시 3대 주요 권역 오피스빌딩의 전용면적당비용(NOC)은 4개월 연속 19만7천원을 기록했다. 권역별로는 GBD와 CBD가 각각 20만5천원, 19만4천원으로 6월과 동일했고 YBD는 1천원 하락한 18만7천원선이었다.

임대료의 경우, 적게는 1.2%(CBD)부터 많게는 4.5%(YBD)까지의 증가율을 보인 것으로 나타났다. 특히, YBD 권역에 속한 소형빌딩과 중대형빌딩의 임대료가 각각 0.7% 감소하거나 전월과 동일한 것을 제외하면, 권역 구분과 무관하게 프리미엄빌딩, 대형빌딩 등 모든 건물 규모의 임대료가 상승한 것으로 집계됐다.

부동산플래닛 정수민 대표는 “서울시 오피스 매매 시장은 1분기 대비 2분기에 반등하며 기대감을 불러일으켰으나 7월 들어서는 다소 미진한 성과를 나타냈다”며 “다만, 오피스 임대 시장은 안정적인 흐름을 보여주고 있고 하반기 딜 클로징을 앞둔 자산도 많아 침체기를 차츰 벗어나고 있는 것으로 보 인다”고 전했다.

한편, 2023년 7월 서울시 오피스 거래 현황을 살펴볼 수 있는 마켓 리포트는 부동산플래닛 모바일 앱 및 공식 홈페이지 내 인사이드-마켓 리포트 코너를 통해 확인할 수 있다.

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