고금리 기조 장기화 조짐이 서울시 오피스 시장에도 영향을 끼친 모습이다. 7월 재반등에 성공한 오피스 빌딩 거래량은 8월 들어 다시 소폭 감소한 것으로 나타났다. 반면, 사무실 거래는 전월 대비 75.7%가량 증가하며 올들어 가장 활발하게 거래가 이뤄졌다.

빅데이터 및 AI 기반 상업용 부동산 전문기업 부동산플래닛(각자대표 정수민, 엄현포)은 국토교통부 실거래가 자료(2023년 10월 1일 다운로드 기준)를 기반으로 2023년 8월 서울시 오피스 거래 특성 마켓 리포트를 발표했다고 24일 밝혔다.

▶서울시 오피스 빌딩 거래량 전월 대비 12.5% ↓.. YBD에서 거래 집중 = 2023년 8월 서울시 오피스 빌딩 거래량은 총 7건으로, 직전월 8건 대비 소폭(12.5%) 감소한 것으로 나타났다. 거래금액도 3107억원을 기록하며 7월 대비 13.3% 하락했다. 이는 총 8건의 거래가 성사 되며 6687억원의 거래액을 기록한 전년 동월과 비교해서도 각각 12.5%, 53.5% 줄어든 수준이다.

권역별로 살펴보면 GBD(강남구, 서초구)와 YBD(영등포구, 마포구), 그 외 지역(ETC)에서 각각 2건의 거래량이 발생했다. CBD(종로구, 중구) 지역에서는 거래건수가 1건에 머물렀다. 거래금액은 GBD에서 760억원, CBD 57억원, 그 외 지역(ETC)이 235억원 규모의 빌딩 매매가 성사된 것으로 나타났다. 특히 YBD 지역의 경우, 총 2056억원을 기록하며 전월과 비교 시 20460%가량 거래액이 급증해 눈길을 끌었다. 이는 영등포구 양평동5가에 위치한 롯데홈쇼핑 서울본사가 2038억5천만원에 거래된 영향으로 확인됐다.

▶8월 사무실 거래량 130건으로 올해 최대.. 거래금액도 1568.9% ↑ = 8월 서울시 사무실(집합)의 매매거래량은 130건으로, 7월과 비교해 75.7% 증가했다. 6월에 이어 7월까지 2개월 연속 감소하며 올해 1월 이후 두번째로 낮은 거래량을 기록했던 하락 흐름을 끊어내며 반등에 성공한 모습이다. 다만 8월 사무실 거래량도 올해 들어 최고치를 기록했으나, 전년 동월(168건)에 비해서는 22.6% 감소한 수준에 그친 것으로 집계됐다.

매매거래금액은 전월 대비 1568.9% 크게 상승한 5307억원으로 집계됐다. 작년 동월(973억원)과 비교해서도 무려 445.4% 증가한 수치이다. 8월 사무실 거래가 급증한 배경은 중구와 용산구에 위치한 두 건물 내 다수의 거래 체결에 의한 것으로 일시적 현상일 가능성도 높다. 먼저 중구 서소문동 소재의 KAL빌딩 내 14층을 제외한 사무실 20곳이 총 2541억원5천만원에 매매가 이뤄졌으며, 용산구 원효로1가에 위치한 용산 더프라임타워에서 28건의 사무실 거래로 2298억4천만원의 거래액을 기록한 것으로 확인됐다.

권역별 사무실 거래량 및 거래금액은 7월과 비교 시 모든 지역에서 상승폭을 그렸다. 거래량은 GBD의 경우 25% 오른 15건, YBD는 137.5% 증가한 19건, CBD는 360% 오르며 23건을 기록했다. 거래금액은 GBD 198억원, CBD 2565억원, ETC 지역에서 2448억원으로 각각 230%, 18221.4%, 1033.3%가량 크게 올랐다. 2022년 8월과 비교해도 각각 235.6%, 1000.9%, 1082.6% 증가한 수준이다. 반면 YBD는 8월 거래액이 96억원을 기록하며 전월 대비 255.6% 늘어났으나, 전년 동월과 비교하면 유일하게 79.7% 하락했다.

▶서울시 오피스 빌딩 공실률 2.42%, 전반적 감소세로 안정화 = 부동산플래닛이 업무시설을 대상으로 전화, 방문조사 및 부동산관리회사의 임대 안내문 등을 통해 시세 조사한 결과에 따르면, 2023년 8월 서울시 오피스 빌딩 공실률은 2.42%로 나타났다. 7월 대비 0.11%포인트(p) 감소하며 2개월 연속 우하향 그래프를 그렸다. 최근 글로벌 기업들이 코로나 팬데믹 이후 자리잡은 하이브리드 근무 체제로 오피스 수요가 줄면서 런던의 공실률이 9%, 뉴욕 13%, 샌프란시스코는 무려 20%에 육박한 것과 견주면 비교적 안정적인 모습이다.

서울시 3대 주요 권역의 공실률은 모두 직전월 대비 소폭의 감소세를 보였다. CBD의 공실률이 3.89%로 가장 높았으나, 전월 3.96%에 비해서는 줄어든 것으로 확인됐다. 7월 1.23%였던 GBD 오피스 공실률은 1.08%로 낮아졌으며, YBD 지역은 1.63%에서 0.14%포인트(p) 떨어진 1.49%로 집계됐다.

▶전용면적당 비용(NOC), 4월부터 5개월 연속 19만 7천원선 유지.. YBD만 2개월 연속 소폭 감소 = 8월 서울시 오피스빌딩의 전용면적당비용(NOC)은 19만7300원/3.3㎡으로, 직전월(19만7200원/3.3㎡)보다 소폭 증가했다. 권역별로 살펴보면 GBD가 20만6천원으로 가장 높았고, CBD와 YBD가 각각 19만5천원, 18만7천원 선으로 나타났다. YBD만 7월과 비교해 소폭 감소하고, 다른 권역들은 늘어난 것으로 확인됐다.

권역별 임대료는 YBD 지역의 중대형빌딩과 소형빌딩만이 각각 0.1%, 3.7% 감소한 것을 제외하고는 모든 권역에서 전반적인 상승세를 보였다. GBD는 7만7800원, CBD 7만6708원으로 7만원 선을 기록했고, YBD는 3.8% 증가해 5만9161원으로 집계됐다.

부동산플래닛 정수민 대표는 “8월 서울시 오피스빌딩과 사무실의 상반된 거래 양상과 더불어 올해 오피스 매매시장은 매월 증감을 반복하며 혼조세를 보이고 있는 가운데 오피스 임대시장은 안정세를 유지하고 있다”며 "다만, 통임대 후 재임대하는 ‘마스터리스(Master Lease)’ 방식으로 운영되는 오피스 전대의 공실률은 증가하고 있는 것으로 추정되나 이에 대한 공식적인 통계가 없어 임대시장 동향을 신중하게 지켜 보는 것이 중요할 것"이라고 전했다.

한편, 2023년 8월 서울시 오피스 거래 현황을 살펴볼 수 있는 마켓 리포트는 부동산플래닛 모바일 앱 및 공식 홈페이지 내 인사이드-마켓 리포트 코너를 통해 확인할 수 있다.

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