서울시 오피스 매매거래 시장이 수 년째 하락세를 거듭하고 있는 것으로 나타났다. 오피스빌딩의 연간 매매거래량은 4년 연속 우하향 그래프를 그리고 있으며 사무실 거래 역시 2년째 감소해 세 자릿수 거래량을 간신히 지켜낸 것으로 집계됐다. 반면, 임대 시장은 12월 공실률이 전월 대비 소폭 올랐지만 여전히 안정적인 모습을 보였다.

빅데이터 및 AI 기반 상업용 부동산 전문기업 부동산플래닛(각자대표 정수민, 엄현포)은 국토교통부 실거래가 자료(2024년 2월 1일 다운로드 기준)를 기반으로 2023년 서울시 오피스 매매 및 12월 임대 거래 특성 리포트를 발표했다고 8일 밝혔다.

▶2023년 서울시 오피스빌딩 매매거래량 전년比 12.9%↓.. 4년 연속 내리막길 = 2023년 서울시 전역에서 매매가 이뤄진 오피스빌딩은 총 81건으로 전년 거래량인 93건과 비교해 12.9%만큼 감소한 것으로 집계됐다. 이는 지난 2006년 국토교통부가 실거래가를 공개한 이후 역대 최고 거래량을 기록했던 2019년(188건) 이래 4년 연속 줄어든 수치이자, 절반 이상 급감한 수준이다. 비록 지난 12월 한 달 간의 거래량이 11월(9건) 대비 22.2% 증가한 11건을 기록하며 연중 최고치를 달성했지만, 1년 내내 지속된 거래 한파를 녹이고 시장 반전을 이끌어내기엔 역부족이었다.

전년대비 연간 거래금액의 경우, 거래량보다 더 큰 하락폭을 나타냈다. 오피스빌딩의 연간 총 거래금액은 3조6396억원으로 직전해인 2022년(7조2214억원)과 비교해 49.6% 줄어든 것으로 확인됐다.

주요 권역별로 살펴보면 GBD(강남구, 서초구)가 가장 많은 24건의 거래와 8458억원의 거래 규모를 보였고 이어서 CBD(종로구, 중구)가 16건과 7745억원, YBD(영등포구, 마포구)가 13건, 3093억원을 기록했다. 2022년과 비교하면 YBD의 거래량이 44.4%(4건) 상승한 것 외에는 GBD와 CBD가 각각 27.3%(9건), 5.9%(1건)씩 감소했고 거래금액으로는 3대 권역 모두 적게는 67.2%(GBD)에서 많게는 76.4%(YBD)까지 큰 폭의 하락세를 보였다.

그 외 지역(ETC)의 연간 거래량은 전년 대비 17.6%(6건) 감소한 28건, 거래금액은 85.3% 늘어난 1조7101억원으로 집계됐다.

▶2023년 서울시 사무실 매매거래, 2년 연속 감소세.. 거래량 1043건으로 전년比 30.8%↓ = 지난해 거래가 성사된 서울 지역 사무실은 전년 매매량인 1507건에서 30.8% 줄어든 1043건으로, 2021년 2230건을 기록한 이후 2년째 하락한 것으로 집계됐다. 반면, 거래금액은 전년 규모(1조5064억원)에서 52.6% 증가한 2조2989억원을 기록해, 비교적 금액대가 높은 사무실들의 거래 비중이 늘어난 것으로 분석됐다.

권역별로는 CBD가 전년 대비 26.7% 상승한 109건의 거래량을 기록했는데, 거래금액은 무려 467.6%가량 오른 1조666억원의 규모로 모든 권역 중 유일한 1조원대를 나타냈다. 반면, YBD와 GBD의 거래량은 2022년과 비교해 각각 37.4%, 25.6%씩 감소한 211건과 198건으로 확인됐으며 ETC는 35.8% 줄어든 525건으로 집계됐다.

거래금액에서는 GBD가 전년 대비 50.2% 증가한 5895억원을 기록했고 YBD는 76.1% 하락한 1325억원에 그치며 가장 적은 규모를 보였다. ETC의 경우 거래량은 하락했으나 거래금액은 37.7% 상승한 5103억원으로 마감됐다.

▶2023년 12월 오피스 임대 시장은? = 부동산플래닛이 업무시설을 대상으로 전화, 방문조사 및 부동산관리회사의 임대 안내문 등을 통해 조사한 결과에 따르면, 서울시 오피스빌딩의 12월 평균 공실률은 지난 11월(2.11%) 대비 소폭 상승한 2.24%로 집계됐다. 이는 지난 6월(2.59%) 이후부터 11월까지 5개월가량 지속된 감소세가 멈춘 것이지만, 통상 5% 내외로 여겨지는 자연공실률을 크게 밑도는 수준으로, 계속해서 견조한 흐름을 이어갔다.

주요 권역별로 살펴보면 3대 권역 모두 공실률이 소폭 상승한 가운데 CBD가 3.26%로 가장 높았고 뒤이어 GBD 1.49%, YBD 1.23% 순으로 확인됐다.

12월 서울시 오피스빌딩 전용면적당비용(NOC)은 11월(19만8201원/3.3㎡)과 비교해 소폭 하락한 19만7968원/3.3㎡으로 나타났다. 권역별로도 GBD가 20만5848원/3.3㎡, CBD는 19만4911원/3.3㎡, YBD는 18만9382원/3.3㎡으로 3개 권역 모두 직전월 대비 줄어든 것으로 집계됐다.

부동산플래닛 정수민 대표는 "지난해 서울시 오피스 매매 시장은 고금리 여파로 인해 투자자들의 거래 심리가 위축되며 지속적인 침체 상황에 놓인 반면, 임대 시장은 꾸준한 수요 속에서 안정적인 시장 흐름을 보였다”며 “2024년에 들어서도 매매 시장의 상황을 반전시킬 뚜렷한 정책 변화나 경기 완화 기대감이 크지 않은 만큼, 투자자 사이의 관망세는 더욱 짙어질 것으로 예상된다”고 전했다.


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